law - condominium - notary deed

HET JAAR TWEEDUIZEND EN DRIE.
Op
Voor mij, Meester , Notaris met standplaats te .
ZIJN VERSCHENEN
*
Hierna samen genoemd "de eigenaar of bouwheer".
UITEENZETTING
I. De Heer * en Mevrouw *, voornoemd, verklaren dat zij eigenaar zijn van volgend onroerend goed :
Gemeente *
*
OORSPRONG VAN EIGENDOM.
*
BODEMSANERINGSDECREET
Overeenkomstig artikel 36 van het bodemsaneringsdecreet de dato tweeëntwintig februari negentienhonderd vijfennegentig, met uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering de dato drie maart negentienhonderd zesennegentig, verklaart de bouwheer dat bij zijn weten op de grond, voorwerp van onderha¬vige akte, geen inrichting gevestigd is of was, of geen activiteit uitgevoerd wordt of werd die opgenomen is in de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, als bedoeld in artikel 3 § 1 van het Bodemsaneringsde¬creet.
De bouwheer legt vervolgens het bodemattest voor dat betrekking heeft op voormeld onroerend goed en dat werd afgeleverd door de OVAM op *.
De inhoud van dit bodemattest luidt als volgt:
"Voor dit kadastraal perceel zijn gegevens beschikbaar in het register van verontrei-nigde gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM."
De bouwheer verklaart tenslotte met betrekking tot voormeld goed geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de eventuele kopers in het gebouw of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
II. Vervolgens verklaart de eigenaar/bouwheer:
- Dat hij op voorschreven perceel bouwgrond een woning heeft laat oprichten bestaande uit verschillende privatieven die het voorwerp uitmaken van een privatief en uitsluitend recht van eigendom en de delen of zaken die dienstig zijn voor deze privatieven, dewelke toebehoren in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid aan de eigenaars van de privatieven gezamen¬lijk, elk voor de fractie hierna bepaald.
- Dat hij het inzicht heeft één of meerdere privatieven van gezegd woonhuis te verkopen.
III. Na deze uiteenzetting vragen de comparanten ons akte te verlenen:
1) van hun wil vanaf heden het hiervoor beschreven woonhuis te onderwer¬pen aan het bijzonder stelsel van de horizontale verdeling van het eigendomsrecht, overeenkomstig artikel 577-4 §1 van het Burgerlijk Wetboek.
Hieruit volgt dat vanaf de eerste verkoop of overdracht de woning zal gesplitst zijn in:
- enerzijds de privatieven waarop de eigenaar van een privatief een uitsluitend recht van eigendom zal uitoefenen;
- anderzijds de gemene delen of zaken die uitsluitend zullen toebehoren in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid aan de eigenaars van de verschillende privatieven gezamenlijk, elk voor een fractie hierna bepaald.
2) van het hierna volgend reglement dat de rechten en verplichtin¬gen van de eigenaars der privatieven bepaalt. Dit reglement geldt als wet voor alle eigenaars zo tegenwoordige als diegenen die het later zullen worden en voor al hun opvolgers ten even welke titel ondeelbaar gebonden.
In iedere akte van aanwijzing of overdracht van eigendom of genotsrecht, huurovereenkomsten inbegrepen, zal de nieuwe verkrijger in de plaats gesteld worden van zijn rechtsgever voor de rechten en verplichtingen, voortvloeiende uit dit reglement en uit de beslissingen genomen door de algemene vergadering der mede-eigenaars.
Bij ontstentenis van akte of geschrift zal het enkel feit eigenaar, vruchtgebruiker, huurder of  louter betrekker te zijn de verplichting inhouden al de voorschriften terzake stipt te eerbiedigen en na te leven.
IV. De comparanten verklaren en erkennen dat de ondergetekende notaris hun aandacht heeft gevestigd op de beschikkingen van  het Vlaams Decreet houdende de Organisatie van de Ruimtelijke Ordening van achttien mei negentienhonderd negenennegentig.
De bouwheer bevestigt dat hij al de nodige toelatingen heeft bekomen en ontslaat de ondergete¬kende notaris van alle verantwoordelijkheid dienaangaande.
V. En terstond heeft de bouwheer ons, notaris, de hiernavol¬gende documenten overhandigd om aan deze akte te worden gehecht:
a) de bouwvergunning (thans stedenbouwkundige vergunning) afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Gemeente * op * onder referte nummer Stedenbouw *;
b) de goedgekeurde bouwplannen, opgemaakt door  *, architect, kantoorhoudende te *.
VI. Na deze uiteenzetting hebben de comparanten mij, notaris, verzocht de basisakte met het reglement van mede-eigendom van de voorschreven woning op te stellen.
BASISAKTE BETREFFENDE HET GEBOUW
HOOFDSTUK EEN:
1) Bouwvergunning (stedenbouwkundige vergunning) - Bouwplannen:
De bouwvergunning (stedenbouwkundige vergunning) werd afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Gemeente * op */
Deze vergunning, alsmede de bouwplannen opgemaakt door *, voornoemd, worden hieraan gehecht.
Deze documenten vormen samen de basisakte van de eigendom. Zij vervolledigen elkaar en vormen één geheel. Zij dienen gelezen en geïnterpreteerd te worden in onderling verband.
Al deze documenten zullen, getekend door de comparanten en mij, notaris, aan onderhavige akte gehecht blijven om er integrerend deel van uit te maken.
2) Verdeling van het gebouw:
Overeenkomstig de hierboven vermelde plannen en volgens de verklaringen van de bouwheer bestaat het gebouw uit:
a) een privé-gedeelte, verdeeld over het gelijkvloers en de eerste verdieping;
b) een beroepsgedeelte, verdeeld over het gelijkvloers en de eerste verdieping.
Ieder van deze kavels zal een afzonderlijk eigendom uitmaken, met als aanhorigheid fracties van de gemene delen, waaronder de grond, die voor gemeen gebruik van de kavels dienstig zijn.
De verdeling van de eigendom wordt uitgevoerd overeenkomstig voormelde plannen en de hierna volgende beschrijving.
De bouwheer verklaart voorschreven gebouw onder het beheer van de mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid te plaatsen volgens de Wet van acht juli negentienhonderd vierentwintig, zoals gewijzigd door de Wet van dertig juni negentienhonderd vierennegentig.
Door de wilsuitdrukking van de bouwheer wordt er overeenkomstig artikel  577-5 § 1 van het Burgerlijk Wetboek een vereniging van mede-eige¬naars opgericht met benaming "Vereniging van mede-eigenaars van het gebouw, gelegen te *", met zetel in het gebouw.
De vereniging van mede-eigenaars zal haar rechtspersoonlijkheid verwerven na de overschrijving van huidige akte en door de overdracht of toekenning van één kavel.
Elke kavel is samengesteld uit : privatieve delen, die de uitsluitende eigendom van hun eigenaars zijn, en gemeenschappelijke delen, waarvan de eigendom in gedwongen onverdeeldheid toebehoort, ieder voor een ideële fractie, die hun aantal aandelen vertegenwoordigen in de vereniging van mede-eigenaars.
3) Verdeling van de quotiteiten in de gemene delen:
Het totaal van de quotiteiten wordt vastgesteld op duizend (1.000).
Ze worden toegekend als volgt:
• privégedeelte: 
achthonderd/duizendsten       800/1.000sten
• beroepsgedeelte:
tweehonderd/duizendsten       200/1.000sten
Totaal: duizend/duizendsten      1.000/1.000sten
HOOFDSTUK TWEE:
Ontleding van de plannen en beschrijving van de private kavels en de gemene delen.
PRIVATE KAVELS
1. Privégedeelte, omvattende:
In privatieve en uitsluitende eigendom:
--Op het gelijkvloers: woonkamer omvattende leeshoek, zithoek en eethoek, berging, tuinberging, keuken omvattende kookhoek en eethoek, washoek, koele berging, en de rechterhelft van de garage, kijkende van de straatkant naar de woning.
--Op de verdieping: badkamer en drie slaapkamers.
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid:
Achthonderd/ duizendsten (800/1.000sten) in de gemene delen waaronder de grond.
2. Beroepsgedeelte, omvattende:
In privatieve en uitsluitende eigendom:
--Op het gelijkvloers: de linkerhelft van de garage, kijkende van de straatkant naar de woning.
--Op de verdieping: polyvalente ruimte en bureau.
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid:
Tweehonderd / duizendsten (200/1.000sten) in de gemene delen waaronder de grond.
GEMENE DELEN
--Op het gelijkvloers: inkomhall, wc, traphall met trap leidende naar de verdieping.
--Op de bovenverdieping: overloop.
En verder: de oprit en het voetpad leidende naar de garage en naar de voordeur, de tellerkasten, de leidingen van alle aard, de eventuele brandblusapparaten, de parlofoon- en/of videofooninstallatie, de brievenbus.
Opmerking:
De eigenaar/bouwheer behoudt zich uitdrukkelijk het recht voor een verloren ruimte te integreren in een aanpalend privatief of het exclusief genotsrecht  ervan toe te kennen aan om het even wie, van verloren hoeken, kasten of bergingen in het gebouw, hoewel niet uitdrukkelijk in deze als privatief beschreven.
HOOFDSTUK DRIE: BIJZONDERE VOORWAARDEN:
Erfdienstbaarheden:
Door de juridische verdeling van het gebouw in private kavels, ontstaan er erfdienst-baarheden en gemeenschappen tussen de verschillen¬de private kavels en tussen de eventuele bijzondere gemeenschappen die worden gevestigd.
Deze ontstaan uit de aard en de indeling van het gebouw of vinden hun oorsprong in de bestemming van de huisvader, voorzien in de artikelen 692 en volgende van het Burger¬lijk Wetboek, in de plannen van de architect en de uitvoering van de werken, en in overeen¬komsten tussen de bouwheer en de kopers van privatieve kavels, die, louter door hun aankoop, deze basisakte onderschrijven.
Dit geldt onder meer voor:
- de zichten die zouden bestaan van een private kavel op een andere;
- de leidingen, riolen en aflopen van alle aard;
- alle doorgangen en gangen tussen private kavels;
- de luchtkokers en leidingen voor water, gas, elektriciteit en teledistributie;
- en in het algemeen, voor alle erfdienstbaarheden en gemeenschap¬pen die ontstaan uit de aard van de constructies en het normaal gebruik dat er van wordt gemaakt.
SLOTVERKLARINGEN
a) Ontslag van ambtshalve inschrijving
De bevoegde hypotheekbewaarder wordt uitdrukkelijk ontslagen van de verplichting tot het nemen van een inschrijving naar aanleiding van de overschrijving van de onderhavige akte.
b) Keuze van woonplaats
De comparanten doen keuze van woonplaats in hun voormelde woonplaats.
c) Bevestiging van identiteit
--De instrumenterende notaris bevestigt dat de identiteit van de comparanten haar werd aangetoond aan de hand van hoger vermelde bewijskrachtige identiteitsbewijzen.
--Om te voldoen aan de verplichtingen opgelegd door de hypotheekwet, bevestigt de instrumenterende notaris op zicht van uittreksels uit de registers van de burgerlijke stand dat de namen, voornamen, datum en plaats van geboorte van de partijen overeenkomen met onderhavige vermelding.
ARTIKEL 9 NOTARISWET:
De comparanten erkennen dat de notaris hen gewezen heeft op de bijzondere verplichtingen aan de notaris opgelegd door artikel 9 § 1 alineas twee en drie van de Organieke wet Notariaat en heeft uitgelegd dat, wanneer een notaris manifest tegenstrijdige belangen of de aanwezigheid van duidelijk onevenwichtige bedingen vaststelt, hij hierop de aandacht moet vestigen van de partijen en hen moet meedelen dat elke partij de vrije keuze heeft om een andere notaris aan te wijzen of zich te laten bijstaan door een raadsman. De notaris moet tevens elke partij volledig inlichten over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en hij moet aan alle partijen op onpartijdige wijze raad verstrekken.
De comparanten hebben hierop verklaard dat zich hier volgens hen geen manifeste tegenstrijdigheid van belangen voordoet en dat zij alle bedingen opgenomen in onderhavige akte voor evenwichtig houden en deze aanvaarden.
De comparanten bevestigen tevens dat de notaris hen naar behoren hebben ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit onderhavige akte en hen op een onpartijdige wijze raad heeft verstrekt.
WAARVAN AKTE
Opgemaakt en verleden te Koekelare, ter studie, waarbij de partijen verklaren en erkennen :
1) dat ieder een ontwerp van onderhavige akte voorafgaandelijk dezer heeft ontvangen en dat zij deze mededeling als voldoende tijdig aanzien ook als zij minder dan vijf werkdagen vóór het verlijden dezer is gebeurd. De comparanten verklaren dat zij voorafgaandelijk dezer dit ontwerp hebben nagezien;
2) dat deze akte integraal werd voorgelezen voor wat betreft de vermeldingen bevat in artikel 12, alinea's 1 en 2 van de Organieke Wet Notariaat evenals de wijzigingen die werden aangebracht aan het vooraf medegedeelde ontwerp;
3) dat de gehele akte door ondergetekende notarissen werd toegelicht ten behoeve van de comparanten.
Na vervulling van alles wat hiervoor is vermeld, hebben de partijen getekend met mij, notaris.