law - lease - contract


HUUROVEREENKOMST VOOR EEN APPARTMENT
Bestemd als hoofdverblijfplaats

Tussen de ondergetekenden:

A. De heer
Rijksregisternummer:
Nationaliteit :
Adres:
TEL:
Hierna genoemd “de verhuurder”

en

B.
Paspoortnummer:
Rijksregisternummer:
Nationaliteit:
Geboorteplaats en –datum: Berchem
Adres:
GSM contactpersoon:
Hierna genoemd “de huurder”

Wordt overeengekomen hetgeen volgt:

Artikel 1 : Voorwerp van de overeenkomst
De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, een appartement gelegen op de gelijkvloers verdieping,  te . Omvattende: gelijkvloers appartement van ca.160m² inclusief onafhankelijke studio of praktijkruimte met aparte inkom, 3 slaapkamers, keuken, woonkamer, inkomhal, 2 wc’s, badkamer, opbergruimte en of douchekamer + 1 autostaanplaats + onderaardse kelder + een stadstuin.
De huurder verklaart het goed volledig te hebben bezichtigd, het in al zijn details te hebben onderzocht en het in de staat en toestand te nemen, zoals het bij aanvang van de verhuring ter verhuring wordt gesteld.
De huurder verklaart en erkent op de hoogte te zijn van de inhoud van de statuten van gebouw van de wijzigende en/of aanvullende statuten betreffende het voormeld eigendom.
De woning mag alleen worden betrokken door de huurder en zijn gezin, samen maximaal vier personen.

Artikel 2 : Bestemming
De woning zal de huurder tot hoofdverblijfplaats dienen en wordt uitsluitend voor privaat gebruik in huur genomen met uitsluiting van enige handels- of andere beroepsactiviteit. De bestemming van het goed mag niet worden gewijzigd dan met de schriftelijke toestemming van de verhuurder. De huurder mag de huurgelden fiscaal niet als beroepslast in mindering brengen van zijn belastbaar inkomen, zonder uitdrukkelijke en voorafgaande goedkeuring van de verhuurder. Iedere eventuele fiscale meerlast in hoofde van de verhuurder zal op de huurder verhaald kunnen worden.

Artikel 3 : Duur
De huur wordt afgesloten voor een duur van 3 jaar en neemt een aanvang op 01 november 2009 om te eindigen op 31 oktober 2012.
De huurovereenkomst neemt een einde mits zij door één van beide partijen wordt opgezegd bij aangetekend schrijven ten minste drie maanden voor het verstrijken van de overeengekomen duur.
Bij gebreke aan een tijdig betekende opzeg of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen beide partijen, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten overeenkomst van korte duur.




Artikel 4 : Huurprijs
De maandelijkse basishuurprijs wordt vastgesteld op zevenhonderd en vijftig euro (€750) exclusief basiskosten en provisie gemene lasten, telkens betaalbaar voor de eerste dag van de maand waarop de huur betrekking heeft, en dit de eerste maal vanaf 01 mei 2010. Behoudens andersluidende onderrichtingen van de verhuurder, zal de huurprijs betaald worden door overschrijving op rekeningnummer ..-..........- ... op naam van ..... en dit met een bestendige bankopdracht. De huurder zal hiervan het bewijs leveren binnen de acht dagen na aanvang huurcontract. Voor de eerste zes maanden van de huurceel dienen geen huurgelden betaald te worden gezien partijen overeengekomen zijn dat er werken zullen uitgevoerd worden op kosten van de huurder (hierna beschreven- in bijlage 3), waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is.

Artikel 5 : Vertraging in betaling
Elk door de huurder verschuldigd bedrag, dat tien dagen na de vervaldag niet betaald is, brengt van rechtswege en zonder ingebrekestelling aan de verhuurder een intrest op van één procent per maand vanaf de vervaldag en zal verhoogd worden met een forfaitair bedrag gelijk aan 10% van de huurprijs wegens veroorzaakte administratie- en inningskosten. De intrest voor elke begonnen maand wordt voor een ganse maand aangerekend.

Artikel 6 : Indexering
Hoger bedongen huurprijs vertegenwoordigt een koopkracht, die overeenstemt met het indexcijfer van de gezondheidsindex.
Teneinde deze overeenstemming te behouden, zal de huurprijs automatisch en van rechtswege aangepast worden om de twaalf maanden vanaf het in werking treden van huidige huurovereenkomst. Deze aanpassing zal geschieden bij middel van volgende formule:

Basishuurprijs (€750) x nieuwe index    =  nieuwe huurprijs
                                                        Basisindex (oktober 2009)

De basisindex is deze van de maand, die het sluiten van onderhavige overeenkomst voorafgaat. De nieuwe index zal deze zijn van de maand, die voorafgaat aan de verjaardag van het in werking treden van de overeenkomst.

Artikel 7 : Gemene lasten
De huurder zal aan de verhuurder zijn deel betalen in de lasten van het geheel van het onroerend goed waarvan het verhuurde goed deel uitmaakt, op basis van de afrekening van de verhuurder of de syndicus.
Deze lasten omvatten de uitgaven gedaan door de mede-eigendom voor rekening van de bewoners, waarin o.a. begrepen zijn de kosten van verbruik en onderhoud, zoals water, de kosten voor onderhoud en verzekering van de liften en de gemeenschappelijke delen, verluchting en andere technische uitrustingen, de lonen, belast met onderhoud van de gemene delen.
Deze opsomming is niet limitatief.

Artikel 8 : Provisies
Ten titel van provisie zal de huurder elke maand samen met zijn huur navolgende sommen betalen:
Voor de gemene lasten: honderd (100) euro, deze is maandelijks te betalen vanaf de inwerkingtreding van deze overeenkomst met name per 01 november 2009.
Wanneer dit onvoldoende blijkt te zijn, kan het bedrag van deze provisies aangepast worden rekening houdend met het voorgaand verbruik en de evolutie van de prijzen.

Artikel 9 : Waarborg
De huurder zal voor de ingebruikneming, tot nakoming van zijn verplichtingen, een waarborg stellen, die bestaat uit een som ten bedrage van twee maanden huurprijs. Deze waarborg wordt gesteld onder de volgende modaliteiten,
De huurder betaalt bij ondertekening en in contanten een som van 2 maanden huurgelden. Onder de voorwaarden bepaald in artikel 10 van de wet tot regeling van de huurovereenkomst van de hoofdverblijfplaats plaatst de verhuurder deze som op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam bij een financiële instelling.
De door het aldus geplaatste bedrag opgebrachte intrest zal worden gekapitaliseerd.
Op het actief van de rekening verkrijgt de verhuurder een voorrecht voor elke schuldvordering wegens de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming van de verplichtingen van de huurder. Over de waarborgrekening, zowel wat de hoofdsom als de intresten betreft, mag niet worden beschikt ten bate van de ene of de andere partij, dan op voorlegging of van een schriftelijk akkoord opgemaakt ten vroegste na de beëindiging van de huurovereenkomst of van een afschrift van een rechterlijke beslissing. Die beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of beroep.



Artikel 10 : Plaatsbeschrijving
Bij aanvang van de overeenkomst wordt er tussen de partijen geen plaatsbeschrijving opgemaakt.  Gezien partijen overeengekomen zijn dat er werken zullen uitgevoerd worden op kosten van de huurder (hierna beschreven – in bijlage 3), waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is.

Artikel 11 : Onderhoud en herstellingen
De verhuurder neemt enkel de grote herstellingen aan het gebouw te zijner last, waaronder worden begrepen de herstellingen aan het dak en de ruwbouw.
Buiten de door de wet voorziene herstellingen zal de huurder al de kosten van onderhoud en de herstelling van de door hem in het huur genomen delen te zijner laste nemen.  
Deze omvatten onder meer:
het regelmatig onderhoud en nazicht van de verwarming-, elektriciteit- en gasinstallatie. Als het gebouw uitgerust is met centrale verwarming zal de huurder met een erkend vakman een onderhoudscontract afsluiten, dat minstens één jaarlijks nazicht- en onderhoudsbeurt omvat.  De huurder zal jaarlijks de schouwen laten vegen.  Alle installaties, leidingen, luiken en toestellen moeten door de huurder in goede staat van werking worden gehouden.  Zij moeten gevrijwaard worden voor vorst en andere risico’s.
het onderhoud en nazicht van sanitaire installatie, met inbegrip van het ontkalken van de boiler, het ontstoppen van leidingen, enz. … Kleine herstellingen van de afvoerbuizen en lasten zijn eveneens ten laste van de huurder.  De huurder zal geregeld de regenput laten ledigen, de afvoerpijpen en goten reinigen of laten ontstoppen op eigen kosten.
Het onderhouden van de vloerbekleding, verf- en behangwerken.  De woning moet steeds in onberispelijke staat van onderhoud verkeren.
Het vervangen van gebroken of gebarsten ruiten en spiegels, het repareren van de ramen en hun sluitingen, ongeacht de oorzaak van de breuk.
Het onderhoud van water-, gas- en elektriciteitsleidingen, sloten, scharnieren, tellers, kranen allerlei, gas- en elektriciteit, keukentoestellen.  Hij moet ervoor zorgen dat de leidingen niet verstopt geraken.
Hij zal de schade herstellen veroorzaakt bij inbraak of poging tot inbraak of vandalisme.
De huurder moet de verhuurder onmiddellijk en in geschrifte op de hoogte brengen van schade of beschadiging die buiten zijn herstellingsplicht vallen.  Mocht hij nalaten dergelijke schade of beschadiging te melden dan heeft de verhuurder een mogelijke rechtsvordering tegen de huurder voor de schade die ontstaan is door diens nalatigheid.

Artikel 12 : Verzekeringen
Gedurende de ganse duurtijd van de huurovereenkomst zal de huurder zijn huurderrisico en het verhaal der gebuurten verzekeren tegen brand, bij een in België gevestigde maatschappij, hij zal van deze verzekering het bewijs leveren binnen de acht dagen na aanvang huurcontract.

Artikel 13 : Onderverhuring en overdracht huur
Volledige onderverhuring is verboden.  Gedeeltelijke onderverhuring, in welk geval het resterende gedeelte tot hoofdverblijfplaats van de hoofdhuurder moet blijven bestemd, en overdracht van huur zijn niet toegestaan, behoudens schriftelijk en voorafgaand akkoord van de verhuurder.

Artikel 14 : Veranderingen aan het gehuurde goed
Geen enkele verandering, verbouwing of aanpassing mag aan het gehuurde goed, noch aan de aan- of afvoeren of de leidingen voor nutsvoorzieningen worden uitgevoerd zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.  Met betrekking tot de veranderingen die door de verhuurder worden toegestaan dienen partijen op hetzelfde ogenblik overeen te komen of deze veranderingen, verbeteringen, of verfraaiingen al dan niet vergoed worden of er een tegemoetkoming dient te gebeuren naar aanleiding van de veranderingen of bij het einde van het huurcontract.  
De verhuurder behoudt zich evenwel het recht voor bij het einde van de huur te eisen dat het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld door de zorgen en voor rekening van de huurder.  Indien de huurder zonder toestemming verbouwingen of veranderingswerken heeft uitgevoerd, kan de verhuurder hetzij in de loop van de huur, hetzij bij het einde daarvan, eisen dat de plaatsen op kosten van de huurder in hun vroegere toestand worden hersteld, onverminderd schadevergoeding zo daartoe grond bestaat.  Indien de verhuurder verkiest de uitgevoerde werken te behouden, is hij evenmin vergoeding verschuldigd.
(Dit artikel behoudens de overeengekomen verfraaiingwerken omschreven in bijlage 3 van deze overeenkomst).

Artikel 15 : Huisdieren
Kleine huisdieren zijn toegelaten. Grote huisdieren zijn toegelaten mits schriftelijk en voorafgaand akkoord van de verhuurder.

Artikel 16 : Bezichtiging en aanplakbiljetten
De verhuurder heeft het recht om  het verhuurde appartement ten minste tweemaal per jaar te komen nazien, na verwittiging.
Drie maanden voor het aflopen van de huur, alsook wanneer het gehuurde te koop wordt gesteld, zal de huurder toestaan, zonder aanspraak te maken op vergoeding, dat duidelijk zichtbare aanplakbiljetten worden aangebracht. Hij zal gegadigden, huurders of kopers, toelaten minstens tweemaal per week gedurende drie opeenvolgende uren, te bepalen door de verhuurder.

Artikel 17 : Gerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie van de huurder
Indien de huurceel ten zijnen schade en laste verbroken wordt, zal de huurder alle werkdanige kosten, uitgaven en gerechtskosten voortspruitende of die zullen voortspruiten uit deze verbreking moeten dragen en tevens, buiten de reeds voor zijn vertrek vervallen en niet betaalde huur, een vergoeding voor wederverhuur betalen gelijk aan drie maanden huur, verhoogd met zijn deel in de gemene lasten, dat onveranderd zal geacht blijven niettegenstaande zijn vertrek.

Artikel 18 : Belastingen
Alle welkdanige belastingen en taksen die het onroerend goed bezwaren en opgelegd worden door ieder welkdanig bestuur zal ten laste vallen van de huurder, met uitzondering van de onroerende voorheffing. De kosten voor zegels en registratie zijn ten laste van de huurder die alleen alle rechten en boete zal dragen waartoe onderhavige huurovereenkomst aanleiding kan geven.

Artikel 19 : Vroegtijdige stopzetting van het contract door de huurder
Indien de huurder het gehuurde goed vervroegd wenst te verlaten, zal de verhuurder, naar eigen keuze:
(a) hetzij kunnen eisen dat de huurder verantwoordelijk blijft voor de uitvoering van de huurovereenkomst, met de toestemming evenwel tot overdracht van de overeenkomst aan een derde, die door de huurder wordt gezocht en door de verhuurder wordt goedgekeurd; dit alles onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de huurder:
1.    alle verschuldigde bedragen (huur, lasten, taksen, …) heeft betaald tot op de datum van de inwerkingtreding van de overdracht
2.    de eventuele kosten heeft betaald voor het opnieuw in orde brengen van het goed volgens de plaatsbeschrijving van een in gemeen overleg, of door de vrederechter aangeduide deskundige, wiens ereloon ten laste van de huurder zal vallen.
(b) hetzij kunnen eisen dat de huurder een opzegging van drie maanden betekent en een vergoeding betaalt gelijk aan drie maanden huur.

Artikel 20 : Bijzondere voorwaarden
1Onderhoud keukentoestellen: de keukentoestellen dienen door de huurder goed onderhouden te worden. In geval van defecten aan de keukentoestellen zal een vakman ter plaatse komen. Deze vakman zal oordelen of  het defect veroorzaakt werd door normale slijtage of veroudering van het toestel dan wel door een foutief gebruik of slecht onderhoud van de huurder. Zit de oorzaak bij de huurder dan moet deze de reparatie of desgevallend de vernieuwingskosten betalen anderzijds de verhuurder.
2Er mag in het appartement enkel geschilderd worden mits toestemming van de eigenaar an bespreking van de kleuren en de te schilderen delen.
3Er mogen geen gaten geboord worden in de tegels van de badkamer, toilet en de keuken.
4Het is de huurder niet toegestaan:
5Enig voorwerp in de trapzaal, huisinkom of keldergang te plaatsen of te hangen
6Gebruik te maken van gevels en/of platformen, matten uit te kloppen in de ramen of op terrassen
7Voor zeven uur en na tweeëntwintig uur storend geluid te maken voor zijn medebewoners
8Ontplofbare stoffen binnen te brengen of op te bergen op het appartement









Artikel 21 : Woonstkeuze – Hoofdelijkheid
Voor de uitvoering van deze huurovereenkomst kiest de verhuurder woonplaats in de huidige woonst en de huurder in het gehuurde goed.
Bij vertrek dient de huurder een nieuwe woonstkeuze te bekennen.
De verplichtingen van onderhavige huurovereenkomst zijn hoofdelijk en ondeelbaar ten aanzien van de huurders, hun erfgenamen en rechthebbenden ten welke titel ook.


Opgemaakt te Brasschaat op  31 oktober 2009.
In drie exemplaren opgemaakt, één voor de registratie, ieder der partijen bovendien verklaren één exemplaar ontvangen te hebben.

De huurder                                        De verhuurder

























Bijlage 1:     koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Bijlage 2:     Bijlage bij het koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11 bis, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het burgerlijk wetboek – huurovereenkomsten voor wloningen gelegen in het Vlaams Gewest.
Bijlage 3:     Handgeschreven omschrijving van de werkzaamheden die zullen worden uitgevoerd door en voor rekening van de huurder gedurende de eerste zes maanden van deze huurovereenkomst. Als tegenprestatie van de verhuurder voor deze werkzaamheden dient de huurder voor de eerste zes maanden van de huurceel geen huurgelden te betalen. De huurder dient echter WEL maandelijkse provisie (€100) te betalen voor de gemene kosten van het onroerend goed dat onderwerp uitmaakt van deze huurovereenkomst vanaf de inwerkingtreding van deze overeenkomst (per 01 november 2009).



Bijlage 1 :
Koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid

Artikel 1. Voor de toepassing van dit besluit wordt verstaan onder :
- woning : een verhuurd gebouwd onroerend goed of gedeelte van onroerend goed, bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder;
- woonvertrek : een gedeelte van een woning bestemd om te worden gebruikt als keuken, woon- of slaapkamer.

Art. 2. De volgende lokalen kunnen geen woonvertrek vormen : de voor- of inkomhallen, de gangen, de toiletten, de badkamers, de wasruimten, de bergplaatsen, de niet voor bewoning ingerichte kelders, zolders en bijgebouwen, de garages en de lokalen voor beroepsbezigheden.
De oppervlakte en het volume van de woning moeten voldoende ruim zijn om er te koken, te wonen en te slapen. Elke woning moet ten minste één vertrek bevatten bestemd als woon- en slaapkamer. Dit vertrek moet voor eigen gebruik zijn.
Wanneer een gebouw verscheidene woningen bevat, mogen één of meer gemeenschappelijke gedeelten van dat gebouw gebruikt worden voor andere activiteiten dan het wonen en slapen.

Art. 3. Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebreken zoals scheuren, breuken, uitgesproken slijtageverschijnselen of de aanwezigheid van zwammen of parasieten die de veiligheid of gezondheid in het gedrang kunnen brengen.

Art. 4. De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kunnen brengen.

Art. 5. Ten minste de helft van de woonvertrekken bestemd om te worden gebruikt als woon- of slaapkamer moeten voorzien zijn van een natuurlijke lichtbron. Deze natuurlijke lichtbron moet ten minste 1/12 bedragen van de vloeroppervlakte van dit vertrek. Voor de kelderwoonvertrekken wordt hiertoe geen rekening gehouden met de helft van de vensteroppervlakte onder het grondniveau.
De woonvertrekken en de sanitaire vertrekken zoals de badkamer, de douche en het toilet die niet kunnen worden verlucht via een raam dat kan worden geopend, moeten minstens beschikken over een opening, een verluchtingsrooster of -koker. De vrije oppervlakte van die opening, dat rooster of die koker in geopende toestand moet ten minste 0,1 % van de vloeroppervlakte bedragen.
Elke warmwaterinstallatie of elk ander verwarmingssysteem dat verbrande gassen produceert, moet voorzien zijn van een goed functionerend afvoersysteem dat uitgeeft op de open lucht.

Art. 6. De woning moet ten minste voorzien zijn van :
1° een eigen, permanent toegankelijk tappunt voor drinkbaar water; indien het gebouw verscheidene woningen bevat waarvan één of meer gemeenschappelijke gedeelten gebruikt worden voor andere
activiteiten dan het wonen en slapen, dan volstaat de aanwezigheid van een gemeenschappelijk tappunt voor drinkbaar water in de gemeenschappelijke delen;
2° een gootsteen met een reukafsnijder, aangesloten op een afvoersysteem dat functioneert;
3° een eigen toilet, in of aansluitend bij het gebouw en bruikbaar gedurende het gehele jaar. Verscheidene woningen gelegen in hetzelfde gebouw mogen het toilet evenwel gemeenschappelijk hebben voor zover voldaan wordt aan de volgende voorwaarden :
a) die woningen zijn gelegen op een of twee aaneensluitende woonverdiepingen;
b) hun aantal bedraagt niet meer dan vijf;
c) het toilet is toegankelijk via de gemeenschappelijke delen;
4° een elektrische installatie goedgekeurd door een erkende keuringsinstelling, wanneer een zodanige goedkeuring vereist is krachtens de geldende regeling, of die geen risico inhoudt bij normaal gebruik. Elk woonvertrek moet elektrisch kunnen worden verlicht of ten minste voorzien zijn van een contactpunt voor stroomafname;
5° voldoende verwarmingsmiddelen die geen risico inhouden bij normaal gebruik of tenminste de mogelijkheid om één of meer verwarmingstoestellen te plaatsen en aan te sluiten;
6° een permanente toegankelijkheid tot de smeltveiligheden van de elektrische installatie van de woning.
Indien de woning is uitgerust met een gasinstallatie, moet deze goedgekeurd zijn door een erkende keuringsinstelling, wanneer een zodanige goedkeuring vereist is krachtens de geldende regeling, of mag zij bij normaal gebruik geen gevaar opleveren.

Art. 7. De eigen woonvertrekken moeten steeds vrij toegankelijk zijn, rechtstreeks via de openbare weg of onrechtstreeks via een toegang die verscheidene woningen gemeenschappelijk hebben of via een vertrek dat door een bewoner wordt gebruikt voor beroepsdoeleinden. Zij moeten kunnen worden afgesloten zodat enkel de bewoners toegang hebben.
De trappen naar de woonvertrekken moeten vast zijn en gemakkelijk toegankelijk. Zij mogen geen risico inhouden bij normaal gebruik.
De woonvertrekken, de trappen naar de woonvertrekken en de uitgangen moeten zodanig geconstrueerd zijn dat zij een snelle en gemakkelijke ontruiming van personen mogelijk maken.
De op een verdieping gelegen vensters en deuren die uitgeven op de buitenzijde van de woning tot op een hoogte van minder dan 50 cm van de vloer, moeten beveiligd zijn door een vaststaande leuning.

Art. 8. Onze Minister van Justitie is belast met de uitvoering van dit besluit.

Bijlage 2 :
BIJLAGE BIJ BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 4 MEI 2007 GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11bis, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK
HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN HET VLAAMS GEWEST

I.Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het Vlaams Gewest
In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal krachtlijnen uit de Vlaamse Wooncode. Meer informatie omtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze principes kan worden verkregen bij de Vlaamse Overheid.
De Vlaamse Wooncode stelt dat een woning op de volgende vlakken moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten:

1) de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte;
2) de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning;
3) de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten;
4) de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren;
5) de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten;
6) de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden;
7) de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk;
8) de toegankelijkheid.

De woning moet bovendien voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid en de omvang van de woning moet ten minste beantwoorden aan de woningbezetting.

II.Federale wetgeving inzake woninghuur
Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure “De Huurwet”, uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst.


1)Voorafgaande opmerking: onderscheid tussen een verplichtende en een aanvullende regel
Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn.
Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het contract.

2)Verplichte schriftelijke huurovereenkomst  
Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3)). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten.

3)Registratie van de huurovereenkomst
De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst – evenals de plaatsbeschrijving – in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek «Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie».
De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt – indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat – bovendien vanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen.

4)Duur en beëindiging van de huurovereenkomst

a.Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen
In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.

b.De huurovereenkomst van 9 jaar

i.Algemeen
Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name automatisch het geval zijn voor:
• een mondelinge huurovereenkomst;
• een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur;
• een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 tot 9 jaar.
Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag.
Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen.



ii.Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar

1.Beëindiging door de verhuurder

Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken.

1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken.
De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze van de echtgeno(o)t(e).

2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure “De Huurwet”, uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst).

3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder .

2.Beëindiging door de huurder

De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het eerste, tweede of derde jaar vertrekt.
In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale beëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst niet geregistreerd is (zie punt 3)).

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii., 1.), kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract.

c.Huurovereenkomst met een korte duur
De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar.
Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar.
d.Huurovereenkomst met een lange duur
De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b.).

e.Huurovereenkomst voor het leven
Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt.
De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn van 3 maand.




5)Herziening van de huurprijs

De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn: tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat.
Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:
1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan;
2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat.

6)Indexering van de huurprijs
De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit.
De indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag.
De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure “De Huurwet”, uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op de website van deze dienst.

7)Kosten en lasten
In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald.
De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld: vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan dit forfaitair bedrag. De huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de vrederechter vragen om ofwel het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in werkelijke kosten en lasten.
Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen.

8)Regels inzake huurherstellingen
De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen.
De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. “Huurherstellingen” zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder: geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.

9)Overdracht van het gehuurde goed
Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding.
Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3)), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum.
Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.
Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden:
1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding.
2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden.



10)Juridische bijstand en rechtsbijstand

a.Juridische bijstand

I  Juridische eerstelijnsbijstand

Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn.

II  Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)

Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten.

b.Rechtsbijstand
Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op de “gerechtskosten”. Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt.


Bijlage 3 : Omschrijving werkzaamheden

Aan te hechten : één exemplaar handgeschreven omschrijving uit te voeren werken door de huurder binnen de eerste zes maanden van de huurceel.