De notariele kosten inzake hypotheken

Notariele aktekosten op kredietopening anno 2006.

belgie1.jpg (23481 bytes)

2747.com / law / mortgage / notary cost

contact

Hypotheken

Notarieel recht

De verkoopakte

Burgerlijk recht

Dezelfde soorten kosten komen voor iedere akte terug. Het zijn:
1. Het ereloon van de notaris. Dit wordt berekend volgens het tariefbesluit van 1950 en is verplicht van toepassing: de notaris mag niet minder of niet meer vragen.
2. De registratierechten. Dit bedrag is de belasting en steeds volledig bestemd voor de fiscus. Het registratierecht bedraagt 1 procent op het basisbedrag van de hypotheekvestiging dat verhoogd wordt met eventuele  bijhorigheden.
3. Diverse aktekosten. Dit zijn bijkomende kosten die de notaris aanrekent voor alle extra administratieve kosten die niet in zijn ereloon zijn begrepen. Uitgezonderd het hypotheekrecht bij vestiging van een hypotheek, worden deze kosten meestal in een forfait uitgedrukt genaamd FMA (Forfetair Minimum Aktekosten). Ze omvatten: hypotehcaire certificaten, kadastale leggers, fiscale notificaties, ...
4. Het Hypotheekrecht: dit zijn de kosten die de notaris aan het hypotheekkantoor moet betalen om de inschrijving van de hypotheek te verkrijgen.

Akte kredietopening

Hierbij is het van belang niet alleen het bedrag van de kredietopening te kennen, maar ook dat van de bijhorigheden. Zowel het registratierecht als de kosten van de inschrijving van de hypotheek op het hypotheekkantoor zullen berekend worden op basis van het bedrag waarvoor hypotheek wordt begestigd plus de bijhorigheden (ook gedekt door de hypotheek). Bij de meeste banken bij de doorsnee lening zullen de bijhorigheden 10 procent van het bedrag zijn waarvoor hypotheek wordt genomen.

1. Het ereloon kan maar berekend worden inbegrepen de bijhorigheden. Het ereloon wordt berekend volgens barema G.
2. Zoals gemeld moet hier rekening worden gehouden voor het berekenen van de registratierechten met de bijhorigheden.
3. Voor de kredietopening zijn de kosten voor de inschrijving van de hypotheek (met bijhorigheden) vrij hoog en worden apart aangerekend. Daarnaast worden nog de gewone administratieve kosten aangerekend via een forfait. (FMA). Toch dient opgemerkt dat dit bedrag aanzienlijk zal verhogen indien vele verschillende eigendommen in hypotheek worden gegeven. Nog hoger worden deze administratieve kosten indien dezelfde hypotheek op verschillende hypotheekkantoren moet worden ingeschreven omdat de eigendommen die in hypotheek worden gegeven in een verschillend gerechtelijk arondissement zijn gelegen. (De ambtsgebieden van de hypotheekkantoren komen overeen met de gerechtelijke arondissementen).

Volmacht tot hypotheceren

De bank zou U gewoon geld kunnen lenen, zonder dat zij hypotheek heeft op uw eigendom. Dan spaart U de notariskosten. Maar bij de meeste klanten ziet de bank dat niet zitten. Wel, kan een bank onder bepaald onstandigheden bereid zijn om genoegen te nemen met een onherroepelijke volmacht tot het hypotheceren van uw eigendom. Dit is veel goedkoper en geeft de bank de mogelijkheid om een hypotheek te nemen (op uw kosten) wanneer ze het nodig zou vinden omwille van uw financiele toestand.

1. Het ereloon van de notaris bedraagt slechts 1/4de van zijn ereloon op kredietopening
2. Door de volmacht tot hypothekeren wordt vermeden dat een hypotheek wordt gevestigd. Vandaar dat er geen 1 procent registratierecht moet worden betaald. Slechts 25 euro wat het algemeen vast registratierecht is.
3. Aagezien de hypotheek niet wordt ingeschreven, zullen de aministratieve kosten ook steed minder zijn.
4. Het hypotheekrecht op de inschrijving van de hypotheek op het hypotheekkantoor is uiteraard niet verschuldigd aangezien er geen hypotheek wordt gevestigd.

Pandwisseling

Dit veronderstelt dat U vroeger reeds een eigendom in hypotheek heeft geven en waarvan de hypotheek (bijvoorbeeld ingevolge verkoop) moet verwijderd worden, terwijl het krediet moet blijven bestaan (bijvoorbeeld voor de aankoop van een ander eigendom).  In plaats van die hypotheek van dat eigendom af te laten halen door de notaris (met een akte opheffing) en een nieuwe hypotheek te vestigen (akte kredietopening) op een ander eigendom, zal het normaal gezien goedkoper zijn om gewoon in een akte voor de notaris met de bank overeen te komen dat U het eigendom dat in hypotheek hebt gegeven, mag vervangen door een ander eigendom. Dit alles veronderstelt uiteraard wel dat U bij dezelfde bank blijft. Een goede timing is belangrijk ingeval van verkoop en aankoop met pandwisseling inzake de hypotheek.

1.
2. Geen evenredig recht op hypotheekvestiging. Algemeen vast recht van 25 euro in 2006.
3.

Akte Opheffing

Na 30 jaar vallen hypotheken vanzelf weg en hoeft U geen kosten meer te doen om ze er door de notaris te laten afhalen. Indien het eigendom echter verkocht wordt, terwijl er nog een hypotheek op staat, zal de notaris een bedrag vragen om een akte op te maken waarin de hypothecaire schuldeiser (bank) toestemt dat de hypotheek van het (verkochte) eigendom mag worden afgehaald op het hypotheekkantoor. Bij een pandwisseling kan de opheffing ineens mee in de akte pandwisseling vermeld worden.

1.
2. Hier is steeds het algemeen vast recht van toepassing. 25 euro
3. FMA Rond te 150 euro voor een eenvoudige opheffing op 1 hypotheekkantoor.

 

belgie1.jpg (23481 bytes)