Notarieel examen 2006

IV. Te verbeteren akte

Ontwerp van akte - Akte (met fouten) - Lijst met fouten

1 In de Universitaire Faculteit Sint-Aloysius (....)
2 Voor ons, Paul MARCHANDISE, geassocieerd notaris (....), en Meester Véronique
3 LATOUR, notaris met standplaats te Doornik,
4 ZIJN VERSCHENEN :
5 ENERZIJDS
6 De naamloze vennootschap « IMMOLOTI », met zetel te Leuven,
7 Lejeunelaan 13, ingeschreven in het handelsregister van Leuven onder nummer
8 415.752 en voor de Belasting op de Toegevoegde Waarde onder nummer 818.472.450.
9 Vennootschap opgericht bij akte verleden voor notaris Juste JACQUES te
10 Brussel op twintig april negentienho nderd achtenzeventig, bekendgemaakt in de
11 Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van negenentwintig april negentienhonderd
12 achtenzeventig onder nummer 1209-22.
13 De statuten werden meermaals gewijzigd en voor de laatste maal op elf
14 december tweeduizend en één blijkens proces-verbaal opgesteld door notaris Juste
15 JACQUES, voornoemd, bekend gemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van
16 twintig januari tweeduizend en twee onder nummer 20020120-282.
17 Hier vertegenwoordigd door de heer Gustave Jean-Marie Nayez,
18 identiteitskaartnummer 1765990387, met woonplaats te Brussel, Hoogstraat 100,
19 krachtens een volmacht verleden voor notaris Juste JACQUES, voornoemd, op dertien
20 oktober tweeduizend en vier, waarvan een uitgifte zal gehecht blijven aan een uitgifte
21 dezer.
22 - Hierna genoemd «de verkoper».
23 EN ANDERZIJDS:
24 Juffrouw Anne-Catherine Marcelle Xavier Marie Joseph MALSHERBE,
25 geboren te Bastogne op twintig januari negentienhonderd achtenvijftig, met
26 woonplaats te Sint-Lambrechts-Woluwe, Zonnestraat 230 (nationaal nummer 58.01.20
27 052-65), ongehuwd.
28 - Hierna genoemd « de koper ».
29 VOORAFGAANDE UITEENZETTING
30 De grond en de te bouwen constructies werden overeenkomstig de wet, onder het
31 stelsel van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid gebracht bij akte
32 inhoudende de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van
33 interne orde van het op te richten gebouw, verleden voor notaris Paul Marchandise,
34 voornoemd, op achttien november tweeduizend en vijf, overgeschreven op het vijfde
35 hypotheekkantoor van Brussel op twintig december tweeduizend en vijf onder de
36 referentie TI-2005/12/20-5785.
37 Na deze uiteenzetting hebben comparanten ons ondergetekende notarissen
38 verzocht om hen authentieke akte te verlenen van de volgende overeenkomst:
39 De verkoper verklaart bij deze verkocht en overgedragen te hebben, onder de
40 gewone waarborg als naar recht en voor vrij en zuiver van eender welke schulden en
41 bevoorrechte en hypothecaire schulden en lasten aan de koper, hier tegenwoordig en
42 verklarende te aanvaarden:
43 Het hierna beschreven onroerend goed :
44 GEMEENTE SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE
45 Op een perceel grond gelegen aan de Renaissancelaan, ten kadaster gekend
46 volgens titel
sectie C nummers 145N en 145M, groot volgens meting één hectare
47 vierentachtig are negen centiare:48 In een in oprichting zijnde appartementsgebouw …
49
50 [wordt geacht correct te zijn : beschrijving van het gebouw, appartement met
51 privatieve en gemeenschappelijke delen ]
52
53 OORSPRONG VAN EIGENDOM
54 De verkoper verklaart eigenaar te zijn van de grond omdat hij hem verkregen
55 heeft van de naamloze vennootschap « TAYLOR » krachtens akte verleden op achttien
56 augustus negentienhonderd zevenennegentig voor notaris Paul Marchandise,
57 voornoemd, overgeschreven. (....)
58 De koper zal zich moeten vergenoegen met de oorsprong van eigendom die
59 voorafgaat en zal geen andere titel kunnen eisen dan een afschrift dezer.
60 ALGEMENE VOORWAARDEN
61 Huidige verkoop heeft plaats onder de lasten, clausules en voorwaarden
62 hernomen onder de titel "algemene voorwaarden”, hernomen in de statuten van mede
63 eigendom van het gebouw in oprichting en bovendien onder de volgende
64 voorwaarden:
65 1 – Eigendom en genot.
66 De eigendomsoverdracht van de aandelen in de grond en van de er opgerichte
67 bouwwerken geschiedt op heden.
68 De inbezitname van het goed en de overhandiging van de sleutels kunnen
69 slechts toegelaten worden na de volledige betaling van de totale prijs, zowel in
70 hoofdsom als voor opleg en bijkomende werken.
71 De koper zal eigenaar worden van de te bouwen opstallen naarmate de
72 bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt. De overgang
73 van de risico's voorzien door de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek
74 gebeurt slechts bij de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, welke
75 voorzien is vóór de voorlopige oplevering van de privatieve delen.
76 De koper zal alle belastingen, taksen, lasten en dergelijke dragen vanaf de
77 ingenottreding.
78 2 - Oppervlakte
79 De eventueel hierboven uitgedrukte oppervlakte is niet gewaarborgd. Zelfs
80 indien de oppervlakte meer dan een twintigste verschilt met de werkelijke oppervlakte
81 zal dit ten bate of ten laste zijn van de koper zonder enige wijziging van de prijs.
82 3 - Erfdienstbaarheden
83 Het goed wordt verkocht met al de voor- en nadelige, zicht- en onzichtbare,
84 voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden die het kunnen bevoor- of
85 benadelen. Het staat de verkrijger vrij ze in zijn voordeel in te roepen of er zich tegen
86 te verzetten op eigen risico, zonder tussenkomst van of verhaal tegen de verkoper,
87 zonder dat dit beding nochtans aan eender wie meer rechten kan verschaffen dan hij er
88 al zou hebben krachtens rechtmatige en niet verjaarde titels.
89 4 - Staat
90 Het goed wordt verkocht en zal afgeleverd worden in de staat weergegeven op
91 het plan en de beschrijving van de werken behoudens de afwijkingen voortvloeiende
92 uit onderhavige akte.
93 5 - Verzekering.
94 Tot aan de voorlopige oplevering is de brandverzekering onderschreven door
95 de aannemer.
96 Vanaf de voorlopige oplevering zal de brandverzekering onderschreven worden
97 door de tussenkomst van de syndicus. De verkoper verbindt om de eerste algemene
98 vergadering bijeen te roepen vóór deze voorlopige oplevering.
99 6 – Gebruik
100 De verkoper verklaart dat het verkochte goed vrij van gebruik zal zijn bij de
101 voorlopige oplevering.
102 7 – Prijs.
103 De huidige verkoop is toegestaan en aanvaard voor de hoofdsom van
104 vierhonderddertigduizend euro (430.000,00 EUR).
105 De prijs is als volgt samengesteld:
106
107 [wordt geacht correct te zijn : uitsplitsing van prijs voor gebouwen (onder BTW),
108 infrastructuurwerken en grond, zowel voor appartement als voor de parking]
109
110 De partijen verklaren dat de prijs waarvan hierboven sprake vast en definitief
111 is, hetgeen overeenstemt met een herzienbare intrestvoet van nul percent.
112 8 – Betaling:
113 De voormelde prijs is als volgt te betalen :
114 De prijs van de gebouwen is betaalbaar in functie van de vordering van de
115 bouwwerken en volgens de hierna vermelde schaal :
116
117 [wordt geacht correct te zijn : schaal van betaling van de prijs]
118
119 Een attest van de stand van afwerking opgemaakt door de architect zal gehecht
120 worden aan iedere factuur en zal als voldoende bewijs gelden voor de opeisbaarheid
121 door de verkoper van de aan de koper gevraagde gedeeltelijke betaling.
122 Daarenboven dient de Belasting over de Toegevoegde Waarde betaald te
123 worden op iedere gefactureerde gedeeltelijke betaling en deze is tezelfdertijd ten laste
124 van de koper.
125 De verkoper erkent ontvangen te hebben van de koper:
126 a) de prijs van de grond, hetzij vierentachtigduizend vijfhonderd drieënnegentig euro
127 (84.593,00 EUR) bij het afsluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst.
128 b) het aandeel in de infrastructuurwerken:
129 - voor wat betreft het appartement : ten belope van vijfenvijftig procent, hetzij
130 tweeduizend drieënvijftig euro en vijftien cent (2.053,15 EUR) ;
131 - voor wat betreft de parking : ten belope van vijfenveertig procent, hetzij
132 zesenzeventig euro en vijftig cent (76,50 EUR) ;
133 Hetzij een totaal van tweeduizend honderdnegenentwintig euro en vijfenzestig cent
134 (2.129,65 EUR), verhoogd met de belasting over de toegevoegde waarde, hetzij
135 vierhonderdzevenenveertig euro en drieëntwintig cent (447,23 EUR).
136 c) de prijs van de bouwwerken :
137 - voor wat het appartement betreft: ten belope van vijfenvijftig procent, hetzij
138 honderdnegenenzeventigduizend vijfhonderd en negen euro en vijfe nvijftig cent
139 (179.509,55 EUR) ;
140 - voor wat de parking betreft : ten belope van vijfenveertig procent, hetzij
141 zesduizend achthonderd en vijf euro en vijfendertig cent (6.805,35 EUR);
142 Hetzij een totaal van honderdzesentachtigduizend driehonderd veertien euro en
143 negentig cent (186.314,90 EUR), verhoogd met de belasting over de toegevoegde
144 waarde, hetzij negenendertigduizend honderd zesentwintig euro en dertien cent
145 (39.126,13 EUR).
146 Op heden,
147 WAARVAN VOLLEDIGE EN DEFINITIEVE KWIJTING
148 Een kopie van de goedkeuring door architect Geert van Overschelde
149 betreffende de thans te betalen schijven, zal hier aangehecht blijven.
150 9 – Kosten
151 Buiten de prijs zal de koper de aktekosten moeten betalen, de belasting over de
152 toegevoegde waarde op de bouwwerken, de registratierechten op de grond alsmede
153 zijn aandeel in de kosten van de statuten, aandeel vastgesteld op
154 zeshonderdachtendertig euro en veertig cent (638,40 EUR).
155 De erelonen van de architecten, studiebureaus en vastgoedmakelaars, alsmede
156 de bouwtaksen en kosten van aansluiting op het rioleringsnetwerk zijn in de
157 verkoopprijs inbegrepen.
158 VERDELING - STEDENBOUW
159
160 [alle stedenbouwkundige clausules worden geacht aanwezig en correct te zijn ]
161
162 VOORLOPIGE EN DEFINITIEVE OPLEVERING
163 De wijze van oplevering is aangeduid in de statuten van mede-eigendom
164 verleden voor notaris Paul Marchandise voornoemd op achttien november tweeduizend
165 en vijf. De termijn voor levering van het bij deze verkochte goed loopt tot uiterlijk
166 dertig juni tweeduizend en zes. Bij overschrijding van deze termijn zal een forfaitaire
167 schadevergoeding betaald worden van vijfentwintig euro per kalenderdag. Deze
168 schadevergoeding omvat de normale huurprijs die de koper zou kunnen ontvangen bij
169 verhuring van het aangekochte goed.
170 VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE PROMOTOR/VERKOPER
171 Overeenkomstig artikel 6 van de Wet Breyne, is de verkoper na de voorlopige
172 oplevering solidair verantwoordelijk met de architect en de aannemers voor de
173 gebreken waarvoor zij verantwoordelijk zijn krachtens de artikelen 1792 en 2270 van
174 het Burgerlijk Wetboek.
175 De waarborg verschuldigd door de verkoper als gevolg van vorig alinea komt
176 ten goede aan de opeenvolgende eigenaars van het verkochte goed. De vordering kan
177 echter slechts tegen de oorspronkelijke verkoper ingesteld worden.
178 BORGSTELLING – WAARBORG TOT VOLTOOIING
179 De partijen verklaren ons af te zien van de voltooiingwaarborg en ontslaan
180 ondergetekende notarissen van alle aansprakelijkheid terzake.
181 MEDEEIGENDOM
182 1.- De koper moet zich gedragen naar alle bepalingen van de statuten van
183 mede-eigendom en van het voormeld reglement van interne orde waarvan hij kennis
184 heeft omdat hij er heden een kopie van ontvangen heeft en waarvan de inhoud geacht
185 wordt hierin volledig te zijn overgenomen.
186 Dit zal in het bijzonder gelden voor wat betreft de bijzondere voorwaarden en
187 erfdienstbaarheden opgenomen in voormelde statuten en uit hoofde waarvan de koper
188 zuiver en eenvoudig in de plaats zal gesteld worden in al de rechten en verplichtingen
189 van de verkoper en dit zonder enig verhaal tegen hem.
190 2.- Alle overdragende of verklarende akten van eigendom en van genot zullen
191 de uitdrukkelijke melding moeten inhouden dat de nieuwe belanghebbenden kennis
192 hebben van de statuten van mede-eigendom en van het reglement van interne orde en
193 dat ze in de plaats gesteld worden in alle rechten en verplichtingen die er uit
194 voortvloeien door het loutere feit eigenaar, bewoner of houder te zijn van eender welk
195 recht, van eender welk deel van het gebouw.
196 BODEMSANERING
197
198 [alle clausules betreffende bodemsanering worden geacht aanwezig en correct te zijn ]
199
200 ONTSLAG VAN INSCHRIJVING
201 De hypotheekbewaarder wordt ontslagen van het nemen van enige ambtshalve
202 inschrijving krachtens deze akte, uit welken hoofde het ook weze.
203 WOONSTKEUZE
204 Ter uitvoering dezer kiezen de partij en woonst in hun respectievelijke
205 voormelde maatschappelijke zetel of woonplaats.
206 BEVESTIGING VAN IDENTITEIT EN BURGERLIJKE STAAT
207 Ondergetekende notaris bevestigt de burgerlijke staat van de koper, op zicht
208 van de door de wet vereiste stukken, en meer in het bijzonder op zicht van het
209 rijksregister. (.....)
210 VERKLARINGEN VOORZIEN DOOR DE WET BREYNE
211 Overeenkomstig de wet van negen juli negentienhonderd éénenzeventig
212 gewijzigd door de wet van drie mei negentienhonderd drieënnegentig, hebben de
213 verschijners ons verzocht het volgende te akteren :
214 1° dat na onderzoek door de ondergetekende notarissen, de partijen in het bezit zijn
215 van :
216 - de nauwkeurige plannen en de bestekken van de werken ondertekend door een
217 tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect;
218 - de gewestelijke overheidstegemoetkomingen waarvan de partijen verklaren
219 het bestaan te kennen; deze zijn aangehecht gebleven aan de verkoopsovereenkomst.
220 2° dat zij sinds vijftien dagen een perfecte kennis hebben van de gegevens en
221 documenten hernomen onder artikel 7 van de wet Breyne en dat na onderzoek door de
222 ondergetekende notarissen, alle voorschriften van artikels 7 en 12 voornoemd,
223 nageleefd werden.
224 Nietigheid
225 De koper heeft het recht de nietigheid van de overeenkomst of nietigheid van een met de
226 woningbouwwet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of
227 krachtens de artikelen 7 en 12 van deze wet of van de uitvoeringsbepalingen waarvan hierna de
228 tekst integraal volgt:
229
230 [worden geacht volledig overgenomen te zijn in andere en vette lettertekens, de
231 volledige inhoud van de artikelen 7 en 12 van de Wet Breyne en van de
232 uitvoeringsbepalingen]
233 VERKLARINGEN  (.......)
234 Partijen erkennen dat de instrumenterende notaris hen daarenboven lezing heeft
235 gegeven van de artikelen 62 paragraaf 2 en 73 van het wetboek van de Belasting over
236 de Toegevoegde Waarde, verplichtende elke eigenaar of vruchtgebruiker van geheel of
237 een deel van een goed vatbaar voor hypotheek, zijn hoedanigheid van onderworpene
238 aan de Belasting over de Toegevoegde Waarde, te doen kennen, bij vervreemding of
239 hypotheekstelling van zo'n goed.
240 Op onze uitdrukkelijke vraag heeft de verkoper verklaard onderworpen te zijn
241 aan voormelde belasting onder nummer 818.472.450.
242 Te dien einde verklaren partijen bovendien dat huidige verkoop gedaan werd in
243 het kader van artikel 159-8° van het Registratiewetboek, onder het toepassingsgebied
244 van de Belasting over de Toegevoegde Waarde, welke verschuldigd is op de prijs van
245 de bouwwerken, de eerste betaling voor de onroerende voorheffing op het
246 voorschreven goed nog niet gebeurd zijnde.
247 De partijen verklaren dat zij de waarde van de grond geschat hebben op
248 vierentachtigduizend vijfhonderd drieënnegentig euro (84.593,00 EUR) en deze van de
249 bouwwerken op driehonderd éénenveertigduizend vijfhonderd en vier euro
250 (341.504,00 EUR), en het aandeel in de infrastructuurwerken op drieduizend
251 negenhonderd en drie euro (3.903,00 EUR). (......)
252 Partijen verklaren ons dat zij het ontwerp van akte ontvangen hebben méér dan
253 vijf dagen geleden.
254 WAARVAN AKTE
255 En na integrale voorlezing voor wat betreft de delen van de akte dienaangaande
256 bedoeld door de wet, en gedeeltelijk wat betreft de andere bepalingen, (......) hebben de
257 verschijners (....) deze ondertekend.

Overzicht fouten