Italian Civil Code: obligations of the seller

§ 1 Delle obbligazioni del venditore

Art. 1476 Obbligazioni principali del venditore

Le obbligazioni principali del venditore sono:

quella di consegnare la cosa al compratore;

quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto (1376 e seguenti);

quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

Art. 1477 Consegna della cosa 

La cosa deve essere consegnata nello stato in sui si trovava al momento della vendita. Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze (817) e i frutti (820 e seguente) dal giorno della vendita. Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta (1527).

Art. 1478 Vendita di cosa altrui 

Se al momento del contratto (1326) la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa (att. 171).

Art. 1479 Buona fede del compratore

Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto (1453), se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà. Salvo il disposto dell'Art. 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il compratore ne ha ricavato. Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie (att. 171).

Art. 1480 Vendita di cosa parzialmente di altri

Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario (1419); altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno (1233; att. 131).

Art. 1481 Pericolo di rivendica

Il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi (948), salvo che il venditore presti idonea garanzia (1119). Il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita.

Art. 1482 Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli

Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati. Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'Art. 1479. Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.

Art. 1483 Evizione totale della cosa

Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno (1223 e seguenti) a norma dell'Art. 1479. Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore.

Art. 1484 Evizione parziale 

In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'Art. 1480 e quella del secondo comma dell'articolo precedente (2921).

Art. 1485 Chiamata in causa del venditore 

Il compratore convenuto da un terzo che pretende di avere diritti sulla cosa venduta, deve chiamare in causa il venditore. Qualora non lo faccia e sia condannato con sentenza passata in giudicato, perde il diritto alla garanzia, se il venditore prova che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda. Il compratore che ha spontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia, se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione.

Art. 1486 Responsabilità limitata dal venditore

Se il compratore ha evitato l'evizione della cosa mediante il pagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della somma pagata, degli interessi e di tutte le spese.

Art. 1487 Modificazione o esclusione convenzionale della garanzia 

I contraenti possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia e possono altresì pattuire che il venditore non sia soggetto a garanzia alcuna. Quantunque sia pattuita l'esclusione della garanzia, il venditore è sempre tenuto per l'evizione derivante da un fatto suo proprio. E' nullo ogni patto contrario (1266).

Art. 1488 Effetti dell'esclusione della garanzia 

Quando è esclusa la garanzia, non si applicano le disposizioni degli artt. 1479 e 1480; se si verifica l'evizione, il compratore può pretendere dal venditore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese. Il venditore è esente anche da quest'obbligo quando la vendita è stata convenuta a rischio e pericolo del compratore.

Art. 1489 Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi 

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'Art. 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli artt. 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Art. 1490 Garanzia per i vizi della cosa venduta

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa (1229).

Art. 1491 Esclusione della garanzia

Non è dovuta la garanzia (1490) se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Art. 1492 Effetti della garanzia

Nei casi indicati dall'Art. 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (1453 e seguenti) ovvero la riduzione del prezzo, salvo, che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale. Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.

Art. 1493 Effetti della risoluzione del contratto 

In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita (1475). Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi.

Art. 1494 Risarcimento del danno

In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno (1223), se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.

Art. 1495 Termini e condizioni per l'azione

Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta (1511), salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna (1522; att. 172).

Art. 1496 Vendita di animali 

Nella vendita di animali la garanzia per i vizi è regolata dalle leggi speciali o, in mancanza, dagli usi locali. Se neppure questi dispongono, si osservano le norme che precedono (1490 e seguenti).

Art. 1497 Mancanza di qualità

Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento (1453 e seguenti), purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi. Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'Art. 1495 (att. 172).

 

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According to the Belgian Civil Code a seller has two main obligations: 1. delivery 2. warranty.
Warranty is the warranty for vices and the warranty for eviction.
Warranty for vices for example developed towards product liability.
What is of interest to me is the warranty against evicion by the own deed of the seller. According to more than a century old principles of law in Belgium and France a seller has the obligation the give warranty to the buyer about the legal eviction which results from his own deed.

Imagine a person buys a piece of land in Italy in 1964. The children of the person who sold the land, keep using the land. In 1994 the person who bought the land dies. His heirs notice that the land they inherited is used by somebody. They contact a lawyer in Rome and he contracts a lawyer in Sardaigna and they start a trail. The persons who use land land claim usucapio and limitation of the property rights. The Italian lawyers think the story ends here.

Old principles of law (warranty against eviction by the seller) found in the Napoleontic Code have been interpreted by courts in France and Belgium and the courts concluded the following. Even the heirs of the seller have to respect the obligation (if they accepted the inheritance of the seller). You can't sell and claim usucapio afterwards. Even the heirs of the seller of the land can't claim usucapion and limitation of property rights on the land, because they still need to give the guarantee against legal eviction by their own action. What would an Italian Judge in Sardaigna think about this? I hope he will give the land back to the heirs of the buyer.


Warranty against legal eviction by the seller


Imagine a farmer sells his land in 1964. The children of the farmer keep using the land. In 2005 the heirs of the person who bought the land notice this. The farmer who sold his land died. This heirs who use the land claim that they have property rights because of their possession of the land since long before 1964.

But article 1476 of the Italian Civil Code says: Le obbligazioni principali del venditore sono: quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

In other countries, which also have the Civil Code, the person who sells property has several obligations. 1. To deliver the property. 2. To give warranty to the buyer. The oblication to give warranty has 2 aspects: a. To give warranty for hidden vices of the sold property (this developed into product liability). b. To give warranty against eviction.

 The warranty against eviction has several meanings:
1. If there is a tenant on the sold land, and his lease is valid but the seller didn't mention it in the sale contract, the seller of the land is contractual liable to give warranty against this eviction.

2. The seller and his heirs can never claim any legal rights to the property, because they have to give warranty to the buyer (and his heirs) for the legal eviction by their own action.

So third parties can claim usucapio on land, but the seller of the land (and his heirs) need to give warranty against eviction to the buyer of the land (and his heirs). Having to give the warranty against legal eviction by their own action prevents the heirs of the seller to use the possession of the land as a way of getting property of the land.

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