law - sale - contract : 2009 :

COMPROMIS DE VENTE.

Entre les soussignés,

1)Monsieur        , né à , le mil neuf cent , numéro national    , et son épouse, Madame          , née à Anderlecht, le mil neuf cent soixante-quatre, numéro national                , domiciliés ensemble à
    Mariés sous le régime de la séparation de biens pure et simple, aux termes de leur contrat de mariage reçu par Maître , notaire à Bruxelles, substituant Maître , Notaire à Bruxelles, le , non modifié ainsi qu’il est déclaré.
        TVA numéro
        Tél. privé :
        GSM :

    ci-après dénommés "le vendeur"

    et

2)



        TVA numéro
        Tél. bureau :
             privé :
        Fax :
        GSM :

    ci-après dénommé*es "l’acquéreur"

    Il est convenu ce qui suit :
Le VENDEUR vend par les présentes, sous les garanties ordinaires de droit, pour quitte et libre de toutes charges privilégiées, hypothécaires ou empêchement quelconque, à l'ACQUEREUR qui accepte le bien suivant:

COMMUNE DE



Le vendeur certifie être seul propriétaire du bien vendu.
CONDITIONS DE LA VENTE
1. Principe
La vente est parfaite par les signatures des présentes, sous la seule réserve des conditions suspensives stipulées dans la présente convention.

2. Transfert de propriété, de jouissance et des risques
A moins qu'il n'en soit disposé autrement ci-après :
2.1. Le transfert de la propriété du bien ne s'opèrera qu'à la signature de l'acte authentique qui constatera la vente.
2.2. De même, le transfert des risques ne s'opèrera que lors du transfert de propriété. Entre-temps, le vendeur déclare que le bien vendu est assuré contre l'incendie et les périls connexes, et s'engage à maintenir leur contrat existant au minimum jusqu'au huitième jour suivant la réalisation de l'acte authentique. Néanmoins, passé ce délai, l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de toute assurance contre l'incendie et les périls connexes qui s'imposent.
2.3. L’acquéreur aura la jouissance du bien vendu à partir du jour de la signature de l'acte authentique.
Le bien est vendu pour libre d'occupation, au plus tard, à la date ultime prévue pour la signature de l'acte authentique. En outre, le vendeur s'engage à faire vider le bien à ses frais pour la signature de l'acte.

3. Etat matériel des biens
    3.1. Le bien est vendu dans l’état où il se trouve actuellement. Le vendeur n’est pas responsable des défauts et vices qui sont apparents et que l’acquéreur a pu lui-même constater.
    L’acquéreur sera sans recours contre le vendeur pour raison de vices cachés, mais uniquement dans la mesure où le vendeur ne les connaissait pas. Sans que cette affirmation puisse entraîner un quelconque recours de la part de l’acquéreur envers le vendeur compte tenu de l’ancienneté éventuelle du bâtiment et de l’absence de connaissances techniques du vendeur en ces domaines, le vendeur déclare ne pas avoir connaissance de l’existence de vices cachés, en ce compris de mérule ou d’amiante.
    3.2. La contenance indiquée n'est pas garantie, la différence en plus ou en moins qui pourrait exister entre la contenance réelle et celle ci-dessus indiquée, excédât-elle un-vingtième devant faire profit ou perte pour la partie acquéreuse.
3.3. L'acquéreur reconnaît avoir visité le bien vendu et dispense le vendeur d'en fournir plus ample description dans la présente convention.
3.4 La vente ne comprend ni les compteurs ou canalisations d’eau, de gaz ou d’électricité appartenant à des compagnies ou régies, ni les effets mobiliers, qui se trouveraient dans le bien vendu.

4. Etat juridique - Servitudes et conditions spéciales
4.1. L’acquéreur souffrira toutes les servitudes actives et passives, apparentes et occultes, continues et discontinues dont le bien pourrait être avantagé ou grevé, sauf à la partie acquéreuse à faire valoir les unes et à se défendre des autres, à ses risques et périls, sans intervention de la partie venderesse, ni recours contre elle.
4.2. A ce sujet le vendeur déclare n’avoir connaissance d’aucune servitude autre que les servitudes apparentes, légales ou découlant de la nature des lieux, ni de conditions particulières hormis celles contenues à l’acte reçu le treize février mil neuf cent soixante-trois devant le notaire
à              , lesquelles sont textuellement reproduites ci-après :
    « ».
    L'acquéreur sera subrogé dans les droits et obligations du vendeur en ce qui concerne les charges et conditions particulières ci‑dessus reproduites, dans la mesure où elles subsistent, sans recours contre le vendeur à ce sujet pour quelque cause que ce soit.
    Le vendeur déclare également n’avoir personnellement consenti aucune servitude depuis le moment de son acquisition.

5. Situation hypothécaire
5.1. La vente est faite moyennant l'obligation pour le vendeur de rendre le bien quitte et libre de toutes charges hypothécaires qui pourraient le grever.
5.2. L'acquéreur marque son accord pour que le notaire instrumentant prélève sur le prix de vente les montants nécessaires pour désintéresser les éventuels créanciers privilégiés; il déclare savoir que la liberté hypothécaire du bien ne pourra lui être garantie qu'à la transcription de l'acte authentique de vente, et que la remise au vendeur de tout acompte à valoir sur le prix est dès lors faite à ses risques et périls.
5.3. La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée des créanciers inscrits ou transcrits ou ayant procédé à une saisie-arrêt repris dans l’état hypothécaire ou les notifications/significations reçues par le notaire instrumentant au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente. La présente clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui peut seul s’en prévaloir.
Le vendeur déclare que le bien n'est grevé d'aucun droit de préemption (si ce n’est le droit de préemption prévu par le Vlaamse Wooncode dont question ci-après) ou droit de préférence à prix égal.

6. Impôts et charges
6.1. L'acquéreur supportera les taxes, impôts et charges à partir de son entrée en jouissance, y compris toutes taxes communales de recouvrement pour lesquelles un paiement échelonné aurait été convenu.
6.2. La quote-part du précompte immobilier de l'année en cours sera payé par l'acquéreur au vendeur, lors de la signature de l'acte authentique. Au cas où le précompte immobilier de l’année en cours ne serait pas encore enrôlé, il y aura lieu de se baser sur le précompte immobilier de l’année précédente.

7. Urbanisme
7.1. Généralités
Les parties reconnaissent avoir été informées sur les dispositions du Codex Flamand de l’Aménagement du Territoire, dénommé ci-après : CFAT et en particulier, des dispositions de l’article 4.2.1. CFAT énumérant les travaux requérant un permis d’urbanisme.

7.2.
OU BIEN : (de gemeente beschikt reeds over een plannen- en verguningen register)
    La commune dispose d’un registre des plans et permis publié depuis au moins 31 jours au Moniteur Belge et conformément à l’article 5.2.1. CFAT (antérieurement article 137 Decreet Ruimetelijke Ordening ou DRO), les informations suivantes sont communiquées :
    1°    si un permis d’urbanisme a été délivré : oui/non   *(référence + objet du permis) ; *le vendeur déclare que ce permis n’a pas été frappé d’un recours et qu’il est devenu définitif, le délai de recours étant expiré ;
    2°    l’affectation urbanistique la plus récente du bien vendu conformément aux dispositions utilisées au registre des plans est :
   
    3°     si le bien vendu a fait l’objet d’une citation émise conformément aux articles 6.1.1. ou 6.1.41 à 6.1.43 avec mention de toute décision rendue dans l’affaire concernée (anciens articles 146 ou 149 à 151 DRP) : oui/non
    *Le bien vendu est grevé d’une décision judiciaire prise le        (date)
        imposant des mesures suite à une infraction urbanistique conformément aux articles 6.1.41 à 6.1.43 CFAT et qui fera l’objet d’un acte notarié séparé aux frais de           lequel sera reçu le jour de l’acte authentique par le notaire instrumentant et lequel mentionnera :
    - que l’acquéreur, indépendamment des obligations du vendeur, s’engage à exécuter ces mesures ;
    - que le délai de mise à exécution de ces mesures n’est pas prescrit ;
    - qu’une expédition de l’acte sera adressée à l’inspecteur de l’urbanisme par le notaire instrumentant.

    4°    si le bien vendu est grevé d’un droit de préemption visé à l’article 2.4.1. CFAT : oui/non ;
    5°     si le bien vendu fait partie d’un permis de lotir : oui/non   (*acte de division, acte modificatif, permis et conditions, plan de mesurage…) ;
    *l’acquéreur déclare avoir été informé de ces actes, permis, conditions et plan pour en avoir reçu copie
   
    *L’acquéreur reconnaît avoir reçu un extrait urbanistique datant d’il y a au moins un an.
        Les parties déclarent avoir été informées des dispositions de l’article 4.2.1. CFAT énumérant les travaux requérant un permis d’urbanisme.

OU BIEN : (de gemeente beschikt nog niet over een plannen- en vergunningenregister)
L’acquéreur reconnaît avoir été informé de l’opportunité de recueillir de son côté antérieurement aux présentes, tous renseignements sur la situation urbanistique du bien présentement vendu et sur son environnement.
En outre, le rédacteur du présent compromis attire tout spécialement l’attention de l’acquéreur, ce qu’il reconnaît expressément, sur l’importance et la nécessité qu’il vérifie personnellement, en surplus de la recherche urbanistique qui sera effectuée par le notaire conformément à la législation régionale applicable, la conformité du bien vendu avec les permis délivrés par les autorités compétentes ainsi que la légalité des travaux qui ont ou auraient été effectués depuis le jour de sa construction en s’adressant au service de l’urbanisme de la commune où se situe le bien, service auquel il peut demander la production de tous les permis délivrés depuis le jour de la construction de l’immeuble jusqu’à ce jour, afin de vérifier qu’aucun acte ou travaux n’ont été effectués dans le bien en contravention avec les prescriptions urbanistiques figurant aux différents permis d’urbanisme.
OU BIEN Le vendeur déclare que le bien ci-dessus n'a fait l’objet d’aucun permis ou certificat d'urbanisme laissant prévoir la possibilité d'y effectuer ou d’y maintenir aucun des actes et travaux visés par les législations régionales applicables et qu’il ne prend aucun engagement quant à la possibilité d'exécuter ou de maintenir sur le bien aucun des actes et travaux visés par lesdites législations.
OU BIEN Le vendeur déclare que le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme non périmé à ce jour délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins (ou le Gouvernement flamand) en date du * sous la référence * autorisant …….
Le vendeur déclare que le bien a fait l’objet d’un certificat d’urbanisme (‘stedenbouwkundig attest’) délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la Commune de * en date du *, sous la référence * qui demeurera ci-annexé.
   

7.3. Le vendeur déclare que, à sa connaissance, le bien n’est pas concerné par des mesures d'expropriation ou de protection prises en vertu de la législation sur les monuments et les sites ni soumis à une servitude d'alignement.
7.4. Le vendeur garantit à l'acquéreur la conformité des actes et travaux qu'il a personnellement effectués sur le bien avec les prescriptions urbanistiques. Il déclare en outre qu'à sa connaissance le bien n'est affecté, par le fait d'un tiers, d'aucun acte ou travail irrégulier.
Le vendeur déclare que le bien est actuellement affecté à usage de #. Il déclare que, à sa connaissance, cette affectation est régulière et qu’il n’y a aucune contestation à cet égard.  Le vendeur ne prend aucun engagement quant à l’affectation que l’acquéreur voudrait donner au bien, ce dernier faisant de cette question son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.
   
Assainissement du sol
a) Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, aucun établissement n'est ou n'a été installé sur le terrain, objet de la présente convention, ni aucune activité n'est ou n'a été exercée, tels qu'énumérés sur la liste des établissements ou activités pouvant engendrer une pollution du sol, prévue par l’article 6 du nouveau Décret-Sol.
b) Conformément à l’article 101 du Décret précité, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur avant la conclusion de la présente convention le contenu de l’attestation du sol délivré par l’OVAM en date du
Cette attestation du sol stipule ce qui suit : " De OVAM beschikt voor deze grond niet over informatie met bettrekking tot de bodemkwaliteit. Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten"                                      
c) Le vendeur ne garantit aucun risque d'une éventuelle pollution, du dommage et des frais en résultant; le vendeur déclare n'avoir aucune connaissance de l'existence d'une pollution pouvant causer un préjudice à l'acquéreur ou à un tiers, ou pouvant donner lieu à une obligation d'assainissement, à une restriction d'usage ou à toute autres mesures que les autorités peuvent prendre en cette matière.
Pour autant que la déclaration du vendeur ait été faite de bonne foi, l'acheteur prend à sa charge les risques et périls de pollution éventuelle du sol, ainsi que les dommages et les frais qui peuvent en résulter, et déclare que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie.
    CITERNE A MAZOUT
    Le vendeur déclare qu'il existe dans le bien vendu une citerne de surface d'un contenu de cinq mille litres.
    Le vendeur déclare que cette citerne à mazout a été remplie pour la première fois avant le premier août mil neuf cent nonante-cinq et est par conséquent qualifiée de citerne existante pour l'application des prescriptions relatives au milieu en matière de citerne à mazout.
    Le vendeur déclare que cette citerne à mazout a été équipée par un technicien agréé d'une sécurité de remplissage telle que prescrite par le VLAREM II.
    Le vendeur déclare que le dernier contrôle périodique, tel que prévu par le VLAREM II, a été effectué le   février  deux mille huit tel qu'il appert de l'attestation de conformité délivrée par

L'acquéreur reconnaît avoir reçu copie de cette attestation de conformité.
Suite à ce contrôle, la citerne a reçu un bouchon ou une marque verte qui atteste d'un résultat satisfaisant.
L’acquéreur déclare ne pas désirer des informations supplémentaires à ce propos.

Code Flamand du logement
La présente vente est conclue sous la condition suspensive du non exercice du droit de préemption prévu par l'article 85/1, 3), du Code Flamand du logement.
Les parties donnent par la présente procuration au Notaire instrumentant afin de notifier ledit droit de préemption.
CONDITION SUSPENSIVE
La présente vente est passée sous la condition suspensive de la signature par l'acquéreur d’un compromis de vente portant sur son immeuble sis à                                          , à un prix maximum de  
   euros, dans un délai de 2 semaines à compter des présentes.
Passé ce délai et à défaut par l'acquéreur d'avoir produit au vendeur, dans ledit délai, une confirmation écrite que le compromis de vente de son immeuble précité a été signé, la présente vente sera réputée n'avoir jamais existé, à défaut de réalisation de la condition suspensive.
Dans ce cas, le vendeur recouvrera la totale disposition de son bien, qu'il pourra remettre en vente dès qu'il le voudra.
Le cas échéant, le vendeur se réserve le droit de demander à l'acquéreur un extrait écrit du compromis signé précité.
8. Mitoyenneté :
Les murs et les clôtures séparant le bien des propriétés contiguës sont présumés mitoyens selon l'usage. L'acquéreur aura à s'entendre, pour toute mitoyenneté qui serait discutée, directement avec les tiers intéressés et ce, sans intervention ni recours contre le vendeur, ce dernier subrogeant l'acquéreur à cet égard dans tous ses droits et obligations. ll aura notamment à bonifier ou à recevoir personnellement toute mitoyenneté qui ne serait pas encore réglée.

10. Prix
La vente est consentie et acceptée moyennant le prix de *,  montant payable comme suit :
- à la signature des présentes, la somme de * est payée par l’acquéreur à tire de garantie, au moyen d'un chèque numéro

DONT QUITTANCE sous réserve d'encaissement du chèque.
Les parties marquent par la présente leur accord quant à la consignation de cette somme en l'étude du notaire           jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. A cette date, il constituera un acompte à valoir sur le prix si la condition/les conditions suspensive(s) dont question aux présentes a/ont été réalisée(s).
- le solde, soit  *, sera payable lors de la signature de l'acte authentique de vente.

11. Dispositions fiscales - Frais
11.1. Tous les frais, droits et honoraires de l'acte de vente et ses suites sont à charge de l'acquéreur.
11.2. Les frais dont question, comprenant principalement taxes, frais de recherches et honoraires de l'acte, seront communiqués par le notaire instrumentant avant la date de signature de l'acte authentique et seront payables le jour de la signature de cet acte, en chèque bancaire ou certifié, conformément au règlement en vigueur à cet égard.
11.3. Les frais de bornage et de mesurage, s'il le juge utile d'y faire procéder, sont à charge de l'acquéreur.

12. Notaires
12.1. Les parties dûment averties qu'elles ont chacune le droit de choisir leur notaire, sans supplément de frais, ont désigné pour dresser l'acte authentique qui constatera la présente vente :
- Pour le vendeur: Maître Jean-Louis MAROY, notaire à Bruxelles,
 
- Pour l’acquéreur : Maître                                    , notaire à             ,

12.2. Les parties s'obligent à comparaître devant le notaire pour la signature de l'acte authentique au plus tard dans les quatre mois de la signature des présentes.

13. Enregistrement
Les parties ont été dûment avisées de l’obligation de présentation de la présente convention à l’Administration de l’Enregistrement dans les quatre mois de la présente ou de la réalisation de(s) condition(s) suspensive(s) éventuelle(s), sous peine d’amende à défaut d’avoir pu réaliser l’acte authentique avant ce délai.
L’acquéreur devra, le cas échéant, provisionner en temps utile le montant nécessaire en vue de permettre ladite formalité de l’enregistrement.
Aussi, elles requièrent le ou les désignés  de ne pas procéder à la dite formalité d’enregistrement tant que ces derniers n’ont pas reçu des instructions préalables et écrites.
Toute amende pour retard d’enregistrement éventuel sera également mise à charge de l’acquéreur.

14. Sanctions
14.1. Si l’acte authentique n’est pas signé à la date fixée, l’une des parties restant en défaut de remplir ses obligations, et après une lettre recommandée à la poste ou exploit d’huissier resté sans suite pendant 15 jours, la partie non fautive pourra, par dérogation à l’article 1184 du Code civil, prononcer la résolution de la vente de plein droit et sans mise en demeure.
Dans ce cas, une somme de                euros (            ,00 €)(égale à la garantie) sera due par la partie en défaut,  à titre de dommages et intérêts, sous déduction (si c’est l’acquéreur qui est en défaut) ou après remboursement (si c’est le vendeur qui est en défaut) de la garantie payé par l’acquéreur.
Les parties se réservent toutefois le droit de demander l’exécution forcée du présent contrat.
La partie défaillante pourra, en outre, se voir réclamer le remboursement de tous frais exposés par l’autre partie.
Au cas où l’acte authentique n’est pas signé à la date fixée par la faute de l’acquéreur, le prix ou le solde du prix sera, de plein droit et sans mise en demeure, productif d’un intérêt de retard au taux légal majoré de deux pour cent l’an calculé jour par jour jusqu’à complet paiement, à partir de la date limite prévue pour la signature de l’acte authentique.

Les parties reconnaissent être informées de ce que seules une résolution judiciaire de la vente ou une convention d’annulation ou de résolution à l’amiable entrant dans les conditions du décret flamand du 23 novembre 2007 (publié au Moniteur belge du 3 janvier 2008, p. 84) leur permettra d’être dans une situation régulière sur le plan des droits d’enregistrement.

15. Déclarations.
15.1. Le vendeur déclare que le bien vendu n'est grevé d'aucune option d'achat, ni d'aucun droit de réméré.
15.2. Les parties aux présentes déclarent qu'aucune requête en règlement collectif de dettes n'a été introduite à ce jour.

16. Election de domicile
Les parties font élection de domicile en leur demeure susindiquée.

17. Assurance en cas de décès accidentel de l'acquéreur
(en cas de signature en l'étude d'un notaire).
L'acquéreur reconnaît avoir été informé par le notaire
, prénommé, de l'assurance accident souscrite auprès des "Assurances du Notariat" suivant une police souscrite par le notaire et dont les caractéristiques essentielles sont rappelées ci-après:
    - gratuité de l'assurance pour les acquéreurs,
    - risque garanti : le décès accidentel,
    - personnes assurées : acquéreurs personnes physiques,
    - capital assuré : montant du prix de vente augmenté des frais, droits et honoraires de mutation, sous déduction des sommes déjà versées antérieurement à la survenance du risque, à l'exclusion des droits complémentaires et amendes suite à l'insuffisance de la valeur vénale constatée par l'administration fiscale,
    - limitation générale : deux cent cinquante mille euros (250.000,00 €) par événement donnant lieu à la garantie, quelque soit le nombre de compromis,
    - période de couverture : de la signature du compromis de vente jusqu'à la signature de l'acte authentique d'acquisition pendant une durée de quatre mois au maximum après la date de signature du compromis ou la réalisation des conditions suspensives contenues dans le présent compromis; toutefois, si le décès survient durant ces quatre mois, l'acte authentique devra être passé dans les quatre mois du décès.

18. Dossier d’intervention ultérieure (tendant à assurer la sécurité des travailleurs et la prévention des risques professionnels – A.R. du vingt-cinq janvier deux mil un)
Après avoir été interrogé par le notaire       sur l’existence d’un dossier d’intervention ultérieure afférent au bien prédécrit, le vendeur déclare n’avoir pas de dossier d’intervention ultérieure à remettre aux acquéreurs, le bien vendu n’ayant depuis le premier mai deux mille un connu aucuns travaux, eussent-ils été réalisés par eux-mêmes, pour lesquels un semblable dossier devait être constitué en vertu de la législation sur les chantiers mobiles et temporaires.

19. Installations électriques
Le vendeur déclare que le bien présentement vendu est une unité d’habitation au sens de l’article 276bis du Règlement général sur les Installations électriques du 10 mars 1981 et que le bien objet des présentes est équipé d’une installation électrique n’ayant subi aucune modification depuis le 1er octobre 1981 ou ayant subi une modification importante ou extension notable depuis le 1er octobre 1981 mais dont la partie antérieure au 1er octobre 1981 n’a pas fait l’objet d’une visite de contrôle.
Le vendeur déclare ne pas avoir fait réaliser de visite de contrôle complète de son installation électrique, au sens dudit règlement, à l’occasion de la présente vente.
Le vendeur s’engage à faire contrôler à ses frais l’installation électrique et à remettre au notaire instrumentant un exemplaire du procès-verbal de la visite de contrôle préalablement à la passation de l’acte authentique.
Les parties conviennent que l’acquéreur supportera seul sans recours contre le vendeur les frais de mise en conformité de l’installation électrique audit règlement, dans l’éventualité où le procès-verbal de la visite de contrôle devait attester de la non-conformité de l’installation.
L’acquéreur reconnaît avoir été informé de son obligation de communiquer alors son identité et la date de l’acte authentique de vente à l’organisme qui a effectué le contrôle, et de faire constater à ses frais par l’organisme agréé de son choix la mise en conformité de l’installation électrique, dans les 18 mois de la passation de l’acte authentique de vente. 

20. Certificat de performance énergétique
Le vendeur déclare ne pas disposer d’un certificat de performance énergétique se rapportant au bien, objet de la présente vente, et avoir été mis au courant des sanctions prévues en cas de non-respect de cette obligation. Il s’engage à désigner dans les plus brefs délais un expert énergétique qui procèdera à l’établissement de ce certificat et à communiquer le contenu de celui-ci à l’acquéreur dès qu’il lui aura été notifié. L’acquéreur confirme expressément vouloir acquérir le bien indépendamment du contenu du certificat. L’original du certificat sera remis par le vendeur à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique.

OU Un certificat de performance énergétique se rapportant au bien, objet de la présente vente, a été établi par l’expert énergétique $ daté du $ mentionnant le code unique $ et a été notifié au vendeur qui le reconnaît expressément. Le contenu de ce certificat a été communiqué par le vendeur à l’acquéreur. L’original de celui-ci sera remis par le vendeur à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique.



Fait à Bruxelles, le                                             , à
 , en      exemplaires, chacune des parties reconnaissant en avoir reçu copie.