Aankoop van een eerste woning: abattement: volgorde der akten in Brussel

BRUSSELSE REGISTRATIERECHTEN - ABATTEMENT - BELANG VAN DE VOLGORDE VAN AKTEVERLIJDING EN VAN DE REGISTRATIE VAN DE AKTEN

Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, is de volgorde van de akteverlijding in sommige gevallen van groot belang voor het al dan niet verliezen van het recht op abattement
Dat in Vlaanderen de volgorde van de akteverlijding soms bepalend was voor het al dan niet toekennen van de nieuwe gunstmaatregelen, is ondertussen algemeen bekend (zie Notamus, 2000, blz. 44, nr. 21).

Hieraan moeten wij nu toevoegen dat ook in Brussel deze volgorde in sommige gevallen bepalend zal zijn voor het abattement.

"Onmiddellijk" abattement (art. 46bis W.Reg. – Brussels Hoofdstedelijk Gewest) wordt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest enkel toegekend indien de verkrijgers, op de datum van de overeenkomst tot verkrijging niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd; indien de verkrijging geschiedt door meer dan n persoon, moet elke verkrijger deze voorwaarde vervullen, en mogen de verkrijgers bovendien gezamenlijk niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd (de zogenaamde "uitsluitingsregel").

Het niet bezitten van een woning moet beoordeeld worden op het ogenblik van de afsluiting van de onderhandse overeenkomst (en niet op het ogenblik van de vervulling van de voorwaarde of de eigendomsoverdracht indien deze overeenkomst een opschortende voorwaarde of een beding van uitgestelde eigendomsoverdracht bevat).

Indien een vorige woning werd verkocht met een beding van uitgestelde eigendomsoverdracht tot op de datum van de authentieke akte, dan menen wij dat "onmiddellijk" abattement op een nieuwe aankoop slechts mogelijk is indien, op het ogenblik van de onderhandse aankoop van de nieuwe woning, de authentieke verkoopakte van de oude woning reeds is verleden (naar analogie met de Admin. Besliss., 12 februari 2001, nr. E.E./98.100, Rp. RJ, S - 42, inzake successierechten en de nieuwe Vlaamse regeling (cfr. bericht nr. 619 dd. 20 maart 2002 – zie link hieronder).

Volgens de Brusselse regeling kan het voordeel van abattement later nog verkregen worden "door teruggave" (art. 212bis W.Reg. – Brussels Hoofdstedelijk Gewest), mits alle onroerende goederen die de onmiddellijke toepassing van het abattement verhinderden, zijn vervreemd bij overeenkomsten, andere dan ruil, die vaste datum hebben gekregen binnen twee jaar te rekenen van de datum van registratie van het document dat tot de heffing van het evenredig recht aanleiding geeft en uiterlijk binnen 2 jaar na de uiterste datum voor regelmatige aanbieding ter registratie aan het evenredig recht. Werd bedoeld document evenwel te laat ter registratie aangeboden, dan wordt die termijn gerekend vanaf de uiterste datum voor de tijdige aanbieding ervan.

Indien de verkoopovereenkomst van het goed dat de onmiddellijke toepassing van het abattement verhinderde vaste datum zou krijgen vr de datum van registratie van het document dat tot de heffing van het evenredig recht aanleiding geeft, is "abattement door teruggave" niet mogelijk.

Voorbeeld:
5/1/03 : onderhandse verkoop van de vorige woning met beding van uitgestelde eigendomsoverdracht
20/1/03 : onderhandse aankoop van een nieuwe woning
30/3/03 (10u): authentieke verkoopakte van de vorige woning
30/3/03 (10.30u) : authentieke aankoopakte van de nieuwe woning
5/04/03 : registratie van de aan- en verkoopakte

"Onmiddellijk abattement" is uitgesloten omdat de koper op 20 januari nog eigenaar is van zijn vorige woning (omwille van het beding van uitgestelde eigendomsoverdracht).

"Abattement door teruggave" is uitgesloten omdat de verkoop van de vorige woning vaste datum heeft verkregen op 30/3/03, t.t.z. vr de datum van registratie van de authentieke aankoopakte.

In casu is "abattement door teruggave" enkel mogelijk indien de authentieke akte van de vorige woning wordt verleden N 5 april 2003, datum van registratie van de aankoopakte van de nieuwe woning.

De vroegtijdige aanbieding ter registratie van de aankoopcompromis (in casu vr 30/3) behoort ook tot de mogelijkheden.

Het kabinet heeft ons meegedeeld dat het nooit de bedoeling is geweest "abattement door teruggave" uit te sluiten in het aangehaalde voorbeeld.

Zij stellen als mogelijke oplossing een administratieve tolerantie voor die zou worden opgenomen in een administratieve circulaire.

Er zal hieromtrent eerstdaags contact opgenomen worden door het kabinet met de Administratie Fiscale Zaken (AFZ) en de Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen (AKRED).

Momenteel is er dus nog geen sprake van een bestaande tolerantie.

Bovendien wensen wij erop te wijzen dat een toekomstige tolerantie nog geen wet is en niet afdwingbaar is voor de rechtbanken.

DE GROOTSTE VOORZICHTIGHEID IS DUS GEBODEN.