De nietigheid van de koop-verkoop

De Woningbouwwet werd aangepast in 1993

Werd de bescherming van de woningbouwwet niet toegepast, dan voorziet de wet het recht van de koper om de nietigverklaring van de overeenkomst of een beding ervan te vorderen. Er moeten letters van een ander en een vet lettertype worden gebruikt om de koper attent te maken op dit recht.

 

In het notariaat wordt deze verplichting vaak als volgt opgenomen in een notariele verkoopakte:

Wet tot regeling van de verkoop van te bouwen woningen

Deze verkoop werd opgesteld met inachtneming van de voorschriften van de wet van negen juli negentienhonderd eenenzeventig, gewijzigd door de wet van drie mei negentienhonderd drie en negentig, inzake de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.

KRACHTENS ARTIKELEN 7 EN 12 VAN DEZE WET HEEFT DE KOPER HET RECHT DE NIETIGHEID VAN DE OVEREENKOMST OF DE NIETIGHEID VAN EEN MET DE WET STRIJDIG BEDING IN TE ROEPEN BIJ NIET-NAKOMING VAN DE BEPALINGEN VAN OF KRACHTENS DE ARTIKELS ZEVEN EN TWAALF, WAARVAN DE TEKST INTEGRAAL IN DE OVEREENKOMST MOET WORDEN OPGENOMEN.

De teksten luiden als volgt:

Artikel 7:
De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor zodanige overeenkomsten moeten:
    a) de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen vermelden;
    b) de datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermelden [of de overeenkomst omtrent de opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning; in dit laatste geval dient de aanvrager van de bouwvergunning zich ertoe te verbinden zijn medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan, binnen de maand na de ontvangst van kennisgeving van de beslissing nopens de bouwaanvraag;]
    [bbis) vermelden of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden; deze opschortende voorwaarde kan nooit langer gelden dan drie maanden, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst;]
    c) de nauwkeurige beschrijving inhouden van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst;
    d) [als bijlage, de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken omvatten van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd moeten uitdrukkelijk vermeld worden en eventueel of en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in BelgiŽ toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van medeŽigendom toegevoegd te worden;] De afwezigheid van deze bijlagen in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte, dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn;
    e) [de totale prijs van het huis of van het appartement of, in het desbetreffende geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding] alsmede de wijze van betaling opgeven; vermelden dat de prijs kan worden herzien. [Deze prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid;]
    [ebis) het bestaan vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en als bijlage van de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden meedelen;]
    f) de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering vermelden; deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs [van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft] overeenstemmen;
    g) de wijze bepalen waarop de oplevering geschiedt;
    h) de erkenning van partijen bevatten dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken.

[De overeenkomst vermeldt in ieder geval in een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 en 12, waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen.]
De Koning kan de minimumvoorwaarden bepalen waaraan de bepalingen van dit artikel moeten beantwoorden.

Artikel 12:
Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van [de wet van 20 maart 1991], houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en bevrijd.
Wanneer de verkoper of de aannemer aan de eisen van [de wet van 20 maart 1991], zoals bepaald in voorafgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing [van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende geval, van de verbouwing of de uitbreiding], hetzij, bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen.
De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt ingelicht. Deze hebben op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 5į, van de hypotheekwet.

 

2747.com / law / sale / invalidity / Belgie

contact