law - sale - small home

Artikel 54 Wetboek registratierechten in Vlaanderen anno 2008:

Circulaire nr. 2/2008 (AFZ 3/2008 - Dos. E.E./L.171 en L17/60bis) dd. 12.02.2008

COMMENTAAR BIJ DE WIJZIGINGEN INZAKE REGISTRATIERECHTEN
1. Ratio legis.
De wijzigingen aan het Vlaams W. Reg. vinden hun oorsprong in een amendement (1) bij het ontwerp van decreet houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2008. De bedoeling van de indieners van het amendement was om in de toekomst te vermijden dat men "ongerechtvaardigd" van het voordeel van het verlaagd tarief voor de aankoop van een bescheiden woning wordt uitgesloten, omwille van het bezit - op het ogenblik van de aankoop - van de blote (2) of zelfs de volle (3) eigendom van onroerende goederen verkregen uit de nalatenschap van bloedverwanten in de opgaande lijn.



[(1) Zie Vlaams Parlement - Stuk 1368 (2007-2008) - Nr. 4. AMENDEMENTEN, amendement nr. 4, voorgesteld door de heren Ludo Sannen, Koen Van Den Heuvel en Jan Peumans en mevrouw Hilde Eeckhout.
(2) Zie eerste zin van het nieuwe tweede lid van artikel 54 VL.W. Reg.
(3) Zie tweede zin van het nieuwe tweede lid van artikel 54 VL. W. Reg. ]


2. Ontleding van de wijzigingen aan artikel 54 VL. W. Reg.
Opdat men recht zou hebben op het verlaagd tarief voor een bescheiden woning is onder meer vereist dat het kadastraal inkomen van de woning samen met dat van de reeds door de verkrijger of zijn echtgenoot bezeten onroerende goederen ( = subjectief K.I.) niet meer bedraagt dan het maximum dat daartoe is vastgesteld in het K.B. van 11 januari 1940 (4). In principe moet bij de bepaling van het subjectief K.I. rekening gehouden worden met alle op het ogenblik van de aankoop door de verkrijger en/of zijn echtgenoot bezeten onroerende goederen (artikel 54, tweede lid, eerste zin VL. W. Reg. - niet gewijzigd bij dit decreet).

De in de tweede zin van het tweede lid van artikel 54 VL. W. Reg. neergelegde enige uitzondering (5) op dat principe, wordt bij dit decreet vervangen door twee uitzonderingen, respectievelijk neergelegd in de nieuwe tweede en de nieuwe derde zin van het tweede lid van artikel 54 VL. W. Reg. Hierna worden die uitzonderingen nader bekeken.


[(4) Koninklijk besluit betreffende de uitvoering van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (zoals gewijzigd).
(5) Deze luidde "In afwijking van deze bepaling, wordt evenwel geen rekening gehouden met hetgeen door de verkrijger of door zijn echtgenoot werd verkregen uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn, mits het desbetreffende kadastraal inkomen 25 pct. van evenbedoeld maximum niet overschrijdt.".]


Uitzondering neergelegd in artikel 54, tweede lid, nieuwe tweede zin
Bij de berekening van het subjectief K.I. wordt geen rekening gehouden met wat de verkrijger of zijn echtgenoot in blote eigendom bezitten op de dag van de verkrijging, op voorwaarde dat het gaat om blote eigendom verkregen in de nalatenschap van een bloedverwant in de opgaande lijn van de verkrijger of zijn echtgenoot.
Bij deze uitzondering wordt er geen limiet gesteld die meebrengt dat bij overschrijding ervan het K.I. van die blote eigendom toch integraal moet meegerekend worden voor de bepaling van het subjectief K.I. (vergelijk met de vroegere tweede zin van het tweede lid en de nieuwe derde zin van het tweede lid van artikel 54 VL. W. Reg. - "25%-regel")


Voorbeeld 1:
 Aankoop van een bescheiden woning zonder ongebouwde aanhorigheden, met een K.I. van 625 €.
Bij de aankoop bezeten goederen:
1/3 blote eigendom van een handelspand (aandeel door de verkrijger verkregen in de nalatenschap van zijn vader); K.I. voor de geheelheid: 480 €
1/3 blote eigendom van gronden (aandeel door de verkrijger verkregen in de nalatenschap van zijn vader); K.I. voor de geheelheid: 90 €
Het maximum voor het objectief en voor het subjectief K.I. bedraagt 745€.

Anders dan in het verleden zal in dit geval het verlaagd tarief wel toepasselijk zijn.

Voor de bepaling van het subjectief K.I. dient immers geen rekening gehouden te worden met het K.I. van de parten in blote eigendom in het handelspand en in de gronden.

Het subjectief K.I. bedraagt hier dus 625 €, wat maakt dat het maximum van 745 € niet is overschreden.

Er wordt nogmaals benadrukt dat in het kader van de nieuwe regelgeving het feit dat het gezamenlijk K.I. van de in blote eigendom bezeten en uit de nalatenschap van een bloedverwant in de opgaande lijn verkregen goederen (1/3 van 570 € = 190 €) meer bedraagt dan 25% van het maximum toegelaten K.I. (25% van 745 € = 186,25 €) totaal irrelevant is (6). De zogenaamde "25%-regel" speelt hier niet meer.

 
[(6) Onder de oude regelgeving zou het verlaagd recht in deze situatie niet van toepassing geweest zijn. Onder die regeling moest met het K.I. van de in blote eigendom bezeten parten wel rekening gehouden worden bij de bepaling van het subjectief K.I. De som ervan (190 €) bedraagt immers meer dan 25% van het toegelaten maximum van het subjectief K.I. (25% x 745 € = 186,25 €). Het subjectief K.I. bedroeg in de oude regelgeving in casu dus 625 € + 190 € = 815 €, wat meer is dan het toegelaten maximum van 745 €.]


Uitzondering neergelegd in artikel 54, tweede lid, nieuwe derde zin
Bij de berekening van het subjectief K.I. wordt - mits aan bepaalde voorwaarden voldaan is - ook geen rekening gehouden met de onroerende goederen die de verkrijger of zijn echtgenoot op het ogenblik van de aankoop van de bescheiden woning in volle eigendom bezitten.
Die voorwaarden zijn:
1) dat die goederen in volle of blote eigendom werden verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn van één van hen;
  de uitzondering kan dus ook toepassing vinden wanneer het vruchtgebruik van een onroerend goed niet uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn van één van hen werd verkregen (bvb. verkregen door aankoop); het volstaat dat de blote eigendom van het betreffende onroerend goed werd verkregen uit een dergelijke nalatenschap.
2) dat het kadastraal inkomen van die goederen niet meer bedraagt dan 25% van het toegelaten maximum bepaald in het K.B. van 11 januari 1940.
  Hier duikt de "25%-regel" dus wel weer op (7).


[(7) Bij overschrijding van de 25%-grens moet, zoals in het verleden, de totaliteit van de betrokken K.I.'s (en niet enkel het gedeelte va n de totaliteit dat de 25%-grens te boven gaat) gevoegd worden bij het K.I. van de aangekochte woning, om na te gaan of het subjectief K.I. de maximumgrens niet te boven gaat.]



Voorbeeld 2:
 Aankoop van een bescheiden woning zonder ongebouwde aanhorigheden, met een K.I. van 625 €.
Bij de aankoop bezeten goederen:
A. 1/3 blote eigendom van een handelspand (aandeel door de verkrijger verkregen in de nalatenschap van zijn vader); K.I. voor de geheelheid: 480 €
B. 1/3 volle eigendom van gronden (aandeel in blote eigendom door de verkrijger verkregen in de nalatenschap van zijn vader; aandeel in vruchtgebruik later aangekocht van zijn moeder); K.I. voor de geheelheid: 90 €.
C. 1/1 vruchtgebruik van grond (aangekocht); K.I. grond: 100 €.
D. 1/1 blote eigendom van een grond (aangekocht); K.I. grond: 120 € 


Het maximum voor het objectief en voor het subjectief K.I. bedraagt 745€.

Het subjectief K.I. omvat de volgende K.I.'s:

625 € (objectief K.I.)
120 € (zie D. - de blote eigendom werd aangekocht - geen van de uitzonderingen van artikel 54, tweede lid, is van toepassing)
745 €

Het subjectief K.I. omvat niet de volgende K.I.'s

160 € (zie A. - reden: zie voorbeeld 1 wat het handelspand betreft)
30 € (zie B. - reden: het betreft een bezit in volle eigendom - tweede uitzonderingsregel is van toepassing: de blote eigendom werd verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in de opgaande lijn / 25%-grens niet overschreden - het feit dat het vruchtgebruik werd aangekocht, belet de toepassing van de tweede uitzonderingsregel niet).
Het subjectief K.I.(745 €) is niet hoger dan de toegelaten maximumgrens van 745 €. Het verlaagd recht van 5% is dus toepasselijk.

Opmerking betreffende het bezit van een vruchtgebruik zonder de blote eigendom (zie C) ; dergelijk bezit blijft, zoals in het verleden, in ieder geval - d.w.z. ongeacht of het al dan niet verkregen werd uit de nalatenschap van een bloedverwant in de opgaande lijn van de verkrijger of zijn echtgenoot - buiten beschouwing voor de berekening van het subjectief K.I. (8)


[(8) Werdefroy, Registratierechten, nr. 768, 2).]

3) Wijziging van artikel 55 VL.W. Reg.
 De wijziging van artikel 55 VL.W.Reg. is een logisch uitvloeisel van de wijziging van artikel 54 VL. W. Reg. Ze behoeft geen bijzondere commentaar.

4) Inwerkingtreding
Artikel 63 van het decreet bepaalt dat het in werking treedt op 1 januari 2008 (9).

[(9) Volgens hetzelfde artikel heeft "afdeling IV - Wetboek der Successierechten van hoofdstuk III - Fiscaliteit" van het decreet (zie inleiding van deze circulaire) uitwerking met ingang van 1 november 2007.]
Dit brengt mee dat de in deze circulaire becommentarieerde gewijzigde bepalingen van het VL. W.Reg. moeten worden toegepast op de vanaf 2 januari 2008 ter registratie aangeboden aankoopakten mits de overeenkomst dagtekent van nà 31 december 2007.
NAMENS DE MINISTER :
De adjunct-administrateur-generaal,
Paul NECKEBROECK.