law - sale - usufruct

Koop-verkoop van vruchtgebruik

Wat is de waarde van vruchtgebruik?

In principe komt men deze waarde vrij overeen tussen partijen. Voor een levenslang vruchtgebruik kan zich laten leiden door de sterftetabellen van Ledoux om de waarde zo goed mogelijk te bepalen. Toch kan iemand van 92 jaar oud wiens vruchtgebruik volgens de statistische sterftetabellen niet veel meer waar is, toch nog zeer gezond en fit zijn, zodat er tussen koper en verkoper toch rekening zal gehouden worden met een hogere waarde van zijn vruchtgebruik. Omgekeerd kan ook.

Op de verkoop van onroerende goederen moet een eenmalige belasting per verkoop betaald worden, genaamd het registratierecht. De berekening van de waarde van een vruchtgebruik wordt voor het heffen der registratierechten op volgende wijze gedaan:

Indien het een levenslang vruchtgebruik betreft

leeftijd van de vruchtgebruiker
waarde van het vruchtgebruik in % van de verkoopwaarde van de volle eigendom waarde van de naakte eigendom in % van de verkoopwaarde van de volle eigendom
minder dan 20 jaar
72% 28%
tussen 20 en 30 jaar
68% 32%
tussen 30 en 40 jaar
64% 36%
tussen 40 en 50 jaar
56% 44%
tussen 50 en 55 jaar
52% 48%
tussen 55 en 60 jaar
44% 56%
tussen 60 en 65 jaar
38% 62%
tussen 65 en 70 jaar
32% 68%
tussen 70 en 75 jaar
24% 76%
tussen 75 en 80 jaar
16% 84%
meer dan 80 jaar
8% 92%

In bovenstaande tabel bedraagt de "huurwaarde" of "jaarlijkse opbrengst" 4% van de waarde van de volle eigendom.

Dit is de verdeling zoals ze gemaakt wordt voor het berekenen van de registratierechten op de verkoop van onroerend goed.

De "huurwaarde" wordt vermenigvuldigd met
2
4
6
8
9,5
11
13
14
16
17
indien de leeftijd van degene op wiens hoofd het vruchtgebruik gevestigd is, op de dag van de akte een leeftijd heeft van meer dan
80 jaar
75 jaar
70 jaar
65 jaar
60 jaar
55 jaar
50 jaar
40 jaar
30 jaar
20 jaar
De "huurwaarde" wordt vermenigvuldigd met 18
indien de leeftijd van degene op wiens hoofd het vruchtgebruik gevestigd is, op de dag van de akte een leeftijd heeft van 20 jaar of minder

Artikel 47 Wetboek registratierechten
Wanneer de overeenkomst op het vruchtgebruik van een onroerend goed slaat, wordt de in artikel 46 bedoelde verkoopwaarde vertegenwoordigd door de som verkregen door vermenigvuldiging van de jaarlijkse opbrengst of, bij ontstentenis daarvan, van de huurwaarde van het goed, met het getal dat in de onderstaande tabel is opgegeven en afhankelijk is van de leeftijd, welke degene op wiens hoofd het vruchtgebruik is gevestigd, op de dag van de akte heeft:
Getal Leeftijd
18 20 jaar of minder
17 meer dan 20 jaar en niet meer dan 30 jaar;
16 meer dan 30 jaar en niet meer dan 40 jaar;
14 meer dan 40 jaar en niet meer dan 50 jaar;
13 meer dan 50 jaar en niet meer dan 55 jaar;
11 meer dan 55 jaar en niet meer dan 60 jaar;
9,5 meer dan 60 jaar en niet meer dan 65 jaar;
8 meer dan 65 jaar en niet meer dan 70 jaar;
6 meer dan 70 jaar en niet meer dan 75 jaar;
4 meer dan 75 jaar en niet meer dan 80 jaar;
2 meer dan 80 jaar.
Is het vruchtgebruik voor een beperkte tijd gevestigd, zo is de verkoopwaarde vertegenwoordigd door de som verkregen door het kapitaliseren ad 4 pct. van de jaarlijkse opbrengst, rekening gehouden met de bij de overeenkomst gestelde duur van het vruchtgebruik, maar zonder te mogen overschrijden hetzij de naar voorgaande alinea bepaalde waarde, zo het gaat om een ten bate van een natuurlijke persoon gevestigd vruchtgebruik, hetzij het bedrag van twintigmaal de opbrengst, zo het vruchtgebruik ten bate van een rechtspersoon is gevestigd.
In geen geval mag aan het vruchtgebruik een hogere waarde dan de vier vijfden van de verkoopwaarde van de volle eigendom worden toegewezen.

Wat is de waarde van het vruchtgebruik indien het van bepaalde duur is?

Men zal de jaarlijkse opbrengst dan kapitaliseren aan 4%.

1 euro ontvangen gedurende 15 jaar te ontvangen, is 11,118387 euro waard nu.

6.120 euro ontvangen gedurende 15 jaar is 68.044,53 euro investeren nu.

Men investeert nu 11,118387 euro en daarvan heeft men jaarlijks 1 euro opbrengst gedurende 15 jaar. Na deze termijn zal de geÔnvesteerde som geld opgebruikt zijn.

Voor het heffen van de registratierechten mag in geen geval een waarde van meer dan vier vijfden van de verkoopwaarde worden toegewezen aan het vruchtgebruik.

Successierecht

Belastingontwijking zou er kunnen in bestaan iemand het vruchtgebruik te laten verkrijgen en een andere persoon de naakte eigendom. Evewel zullen er successierechten verschuldigd zijn bij het overlijden van de vruchtgebruikers.