Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten

Hoofdstuk X. - Bewijsmiddelen : Afdeling I. - Algemene bepalingen

Artikel 188 anno 2007:

Artikel 188 Wetboek Registratierechten:

"Wordt als koper voor eigen rekening beschouwd en mag zich op de hoedanigheid van lasthebber of van commissionnair van de verkoper niet beroepen, ieder persoon die de verkoop van een onroerend goed bewerkt, wanneer vaststaat dat hij, reeds vóór het tot stand brengen van deze verkoop, aan de eigenaar de prijs of elke van de verkoop voort te komen som betaald heeft of er zich toe verbonden heeft te betalen. De tussenpersoon wordt geacht het onroerend goed te hebben verkregen op de dag van de betaling of van de verbintenis tot betaling."

Werdefroy Jaarboek Registratierechten

In dit boek onder het hoofdstuk inzake bewijs zal U een grondige uitleg vinden over artikel 188 W. Reg: Wettelijke vermoedens van onroerende eigendomsverandering van artikel 188.

Hierna volgens enkele gedachten:

Artikel 188 W. Reg. bevat een wettelijke vermoeden juris et de jure van onroerende eigendomsveranderening dat verbonden is aan het feit dat een persoon, die de verkoop van een onroerend goed bewerkt, voor het tot stand brengen van deze verkoop aan de eigenaar de prijs of elke van de verkoop voort te komen som betaalt of er zich toe verbonden heeft deze te betalen.

Artikel 188 W. Reg. stelt een vermoeden van overgang in, waardoor ieder persoon, die met de liefhebbers de verkoop van een onroerend goed bewerkt, als aankoper wordt beschouwd, wanneer het vaststaat dat hij, voor de verwezenlijking van van die verkoop, de prijs of elke van de verkoop voort te komen som aan de eigenaar betaald heeft of zich ertoe verbonden heeft te betalen.

Er moet een oorzakelijk verband betaan tussen de betaling en de ontworpen verkoop.

De gestorte sommen moeten definitief door de eigenaar verworven blijven, zonder recht op terugvordering vanwege de tussenpersoon.

Er kan slechts sprake zijn van een voorschot op de prijs zo de betaalde sommen werkelijk een vooruitbetaling zijn op de door de koper te storten prijzen.

Het is een vermoeden juris en de jure. Zodra de administratie het bewijs leverde van de feiten vereist voor een toepassing van artikel 188, ontzegt de tekst aan de belanghebbende de bewijslevering van de hoedanigheid van lasthebber of commissionair.

Deze laatste zal beschouwd worden als koper voor eigen rekening op de dag van de betaling

of

de dag van de verbintenis tot betaling.


Er stellen zich geen problemen in verband met:

- de vergoeding van de tussenpersoon die wordt vastgesteld op alles wat een bepaalde minimumprijs overtreft.

- de verbintenis van de tussenpersoon om zelf aan te kopen tegen een bepaalde prijs als binnen een bepaalde termijn geen koper wordt gevonden

Er stellen zich echter wel problemen in verband met:

- de dadelijke betaling aan de grondeigenaar van de prijs van de grondaandelen door een bouwpromotor, met de verbintenis tot aankoop indien deze grondaandelen niet werden verkocht binnen een bepaalde termijn aan derden.

Hierbij zal er sprake zijn van een dubbele overgang met betaling van dus tweemaal het registratierecht op overgang van onroerende goederen bij overeenkomst, als er verkocht wordt aan een derde. Koopt de bouwpromotor het grondaandeel zelf omdat het niet verkocht is, dan zal er uiteraard slechts sprake zijn van 1 overgang, maar wel vanaf zijn betaling, dus kan het zijn dat er een boete wegens laattijdingheid zal verschuldigd zijn.